物业依托业委会 小区自治才有戏

由此可见，物业管理和业委会，表面看是两家，实际上是一家，双方密不可分，务必携手同行。而能否携手同行，关键又要看物业管理单位能否尊重业委会，配合业委会，有事能与业委会开诚布公，商量着办。因为物业管理毕竟只是专职的管理机构，而业委会则是小区自治的权力机构，两者不是上下级关系，也不是发包承包的市场关系。小区所有的重大问题（包括爱护物业、物业收费标准以及小区场地出租收入支配权等等）都应由业委会民主讨论，作出决定，由物业管理单位具体执行。这个关系和程序，一定要搞清楚，目前小区自治中的很多矛盾，大多是由关系不清、程序不明引起的。

从当前情况看，小区自治搞得不够好的，毛病一般出在物业管理一方。有两个问题，似乎应当引起物业管理方的注意：一是小区发生了矛盾、问题，物业往往强调“物业没有执法权”，一推了之，而不是依靠业委会，仔细分析原因，寻找解决办法。这样的“不作为”或“少作为”，往往使矛盾越积越多，工作难度越来越大。其实，正因为物业公司只有管理权，没有行政执法权，所以小区有事，更应当多与业委会沟通，多与有行政执法权的部门、单位联系，走群众路线。二是平时不与业委会联系、沟通，有事才想到找业委会，讨救兵。如违章搭建没有建立快速反应机制，直到不可收拾了，才找来业委会；小区空地的停车费收入，打闷包不透明，直到居民要查账，才慌了手脚，想到要向业委会打招呼等等。如此这般，物业公司怎么能与业委会“和谐相处”？

小区管理离不开基层政府

无论是新建小区还是老小区，在目前居民自治管理意识还比较淡薄的情况下，要顺利成立小区业委会，并且业委会能真正发挥好作用，如果离开基层政府的领导和指导，依然是一件比较困难的事。以我所居住的商品房小区为例，建成将近10年，其间共发生了三件事，一是当初成立业委会，二是业委会准备不规范使用房屋维修基金而与居民发生矛盾，三是2014年1月小区物业管理费上涨0.2元/平方米，这三件事都因为街道和居委会及时介入而顺利解决。因此，我认为在现今社会环境下，基层政府对于小区管理的指导、协调作用仍是相当重要的。刘岭梅

街道居委责无旁贷

新建居民小区入住的业主来自四面八方，互相之间还不甚熟悉，要他们自发组织业委会难度很大，所以必须有个组织出面召集业主大会并组织起业委会。根据上海（楼盘）目前情况和相关规定，这个召集者非当地街道办事处莫属，它应该责无旁贷地担当这一职责，这是政府施政中最实际的民生工程、安居工程。

从另一个角度看，作为业主与开发商两个利益相关方以外的第三方，街道办事处出面召集业主大会并协助建立业委会也是最合适的，而且是防止开发商非法成立“御用业委会”的有效举措。

据我所知，街道办事处及居委会不能尽快指导协助成立业委会有多种原因。例如小区地处偏远，真正入住的住户少而空关的多，难以集齐足够的业主开会议事，有的售后公房与未出售公房同处一楼等等。然而，“种种原因”只是一些困难，只要街道办事处和相关部门不是“懒政”或能力不足的话，这些困难都能解决。张崇信

退休党员引领小区自治

新建小区能否尽快建立业主委员会，多数业主的自主意识强不强十分关键，而要增强多数业主的自主意识，发挥好业主中退休党员引领作用十分重要。

笔者居住的小区建成已超过10年，居民分三期陆续搬入，当初居民一入住物业公司也跟进管理，但因为没有建立业主委员会，小区居民与物业公司的沟通不畅，矛盾很多，不少业主藉口物业管理不到位，小区环境脏乱差，拒交物业管理费。后来，由所在街道出面，找了入住小区的几位刚退休的党员干部，商量尽快建立业主委员会，在他们的努力下，召开了业主代表大会，通过选举，小区的业主委员会很快就建立起来了。

我们小区业主委员会中好几位委员，退休前都是铁路局机关干部和站段的党委书记，综合素质好，工作能力强，虽然退休了，但都盼望能为小区管理做些事，故而一经动员，马上就踊跃参加小区的管理工作，有效地发挥了沟通广大业主与物业公司的桥梁作用。十多年来，业主委员会虽几经换届改选，委员换了几茬，但其成员大多为退休的原国企党员干部。

由此想到，新建小区应注重发挥退休尤其是刚退休的党员干部的余热，除了尽快把小区的业主委员会建立起来，还得把小区的党支部建立起来，只要这两个组织的作用发挥好了，何愁小区自治搞不好呢?