浅谈物业管理项目接管验收

摘要:接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益,在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。它先于业主入住(使用)之前进行,是确保物业的使用质量、奠定物业管理基础的极为重要的物业管理前期工作。物业接管验收工作是物业管理的重要环节及组成部分,接管验收的质量将直接影响今后的项目管理水平。

物业项目的接管验收是依据我国有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。

一、物业管理企业接管验收工作的原则

物业管理企业对物业项目的接管验收可以保证竣工验收的物业具备正常的使用功能,充分维护发展商、业主和物业管理企业的利益。接管验收是一个比较复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到许多法规,常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题,把握好分寸,在这项工作中要坚持三个重要原则:

1. 实事求是的原则

所谓实事求是,即物业在接管验收时,要坚持实事求是。一方面,在对物业项目验收中查出的各种问题做好详细的记录,并按实际情况责成施工单位返工或赔偿,对返工仍没有达到要求(如卫生间和房顶防水)给予维修;另一方面,不能为了得到项目或其他利益而对物业验收中发现的问题“视而不见”,一定要实事求是。

2. 坚持立场的原则

从房地产商的角度看,物业项目的接管验收是产品售后服务的开始

从物业管理企业的角度看,物业接管验收是今后物业管理的基础。因而,物业管理企业对物业的接管验收工作,绝不仅仅是形式上的简单接管,而是一种责任的承担。

3. 全面细致的原则

物业管理企业对物业项目的接管验收,要充分了解和掌握物业的土地使用情况、市政公用设施和公共配套设施建设情况、楼宇的建筑结构、变配电系统、弱电系统、单体设备及隐蔽工程施工质量情况。物业工程质量对物业产生的影响巨大且持久,其质量问题可能给物业管理造成巨大的隐患。所以,物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微,任何一点忽视都会给日后的管理带来无限的困难,也将严重损害业主的利益。

二、物业管理企业接管验收合作的作用

物业项目的接管验收,是物业管理企业接管物业不可缺少的重要环节,对物业项目的接管验收有着重要的作用。

首先,接管验收可以明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下,物业项目的接管验收双方是两个独立的经济主体,通过接管验收,签署一系列文件与合约,实现权利和义务的转移,从而在法律上对双方各自的义务和权利进行较为清晰的界定。

其次,确保物业正常的使用功能,充分维护业主的利益。通过物业管理企业对物业项目的接管验收,可以进一步促进开发企业或施工企业在其建设阶段就按标准设计和建设。接管验收工作既是建设项目进行投产 , 发挥效益的前提,也是其正常运营的保证。同时,接管验收实际上是一项清理总结的过程,既能发现建设过程中的问题,有利于及时纠正,也会获得一些好的经验,为以后的建设提供借鉴的同时能够弥补业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量,充分维护业主的利益。

第三,为物业管理企业日后的物业管理服务创造条件。物业管理企业通过对物业项目的接管验收,一方面促使物业工程质量达到要求,减少了管理过程中的维修、养护工作量 ; 另一方面,根据接管物业的有关文件资料,可以初步摸清项目物业的性能和特点、预期管理中可能遇到的问题,计划安排好各项管理事项,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

三、物业管理企业接管验收工作的主要内容

物业管理企业接管验收工作的主要内容包括很多方面,但主要包括三个方面:

1. 前期准备工作

主要包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。如:接管验收计划,项目负责人应了解管理服务合同内容和范围,特别是设备设施的现状,根据甲方(委托方)的入住时间及管理服务合同中关于管理范围及服务标准的要求,组织专业人员编制接管验收工作计划,计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间,绘制接管验收统筹图,使接管验收工作有条不紊地进行。

2. 物业接管验收工作的程序

① 建设单位书面提请物业管理企业验收;

② 物业管理企业配合质检部门按接管验收条件和房地产开发企业应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,在 15 日内签发验收通知

③ 物业管理企业会同建设单位等有关部门对物业的质量和使用功能进行检验;

④ 对验收中发现的问题,按质量问题处理办法处理;

⑤ 经检验符合要求,物业管理企业签署验收合格证,签发接管有关文件;

⑥ 在保修期间内,出现质量问题 , 房地产开发企业要积极给予保修。

3. 接管验收工作中须提交的重要资料

① 产权资料:项目批准文件、拆迁安置资料、用地批准文件。

② 技术资料:竣工图纸,包括剖面图、总平面图、建筑结构设备附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘查报告;隐蔽工程验收签证;工程合同及开竣工报告;钢材水泥等主要材料的质量保证书;新材料构配件的鉴定合格证书;

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书;供水、供暖的试压报告;砂、浆、混凝土试压报告。

4. 物业接管验收工作的方式

① 分期验收:分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,当一批房屋建成并经过竣工验收后,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用。

② 单项工程验收: 工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。这种接管验收工作中,开发商应先自行检查工程质量,然后会同物业管理企业组织验收小组共同进行接管验收。

③ 全部工程验收: 全部工程验收是指物业管理企业根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划,设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。

四、接管验收过程中应处理好几个问题

物业管理企业在接管验收工作中应注意的几个问题。

1. 物业管理企业在接管验收工作中应注意处理好如下几个关

系:物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目总承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾,如何妥善解决是工作中的难点。

2. 物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收,看其是否能够满足业主的需求,存在的设计缺陷如何整改?物业管理企业不能光提问题,还要拿出让发展商接受的方案,为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。

3. 物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的,通过政府主管部门验收后,工程已经由总承包商移交给项目的发展商了。因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受,如何整改并加以解决,都会直接影响今后物业的运行。

4. 物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作,为今后的工作做好准备,并争取得到发展商的支持,明确物业今后的评优是发展商品牌的延续,将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。

5. 物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同,建立产品生产厂家、施工单位的台帐,它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运行成本。

6. 依据《物业管理条例》第二十八、第二十九条规定 , 物业管理企业对项目承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。因而,业主自己家里的质量应主要由业主自己验收,物业管理企业不涉及为好。

参考文献:

① 唐海洲、欧阳晓东,《成功物业接管验收操作规范》,吉林摄影出版社,2002.3

② 朱爱华、张彦、陈佩华,《物业管理》 ,社会科学文献出版社,2002.7.1

③ 陆传良,《智能建筑物业管理》,电子工业出版社,2002.8.1