物业管理前期介入：一个容易被忽略的环节

物业管理前期介入：一个容易被忽略的环节

“物业管理前期介入”的思想是1998年上海万科物业率先提出的。然而即便是在今天，“物业管理前期介入”仍然为部分地产公司所忽略，通常来说，设计单位主要从技术标准及施工的角度进行考虑，如果缺乏用户思维，不能贴近用户，在一些环节上就会出现设计与使用脱节的情况，实际上这种情况并不鲜见，设计缺陷往往给项目后期带来许多隐患，一方面返修产生了大量的费用，浪费了时间，走了弯路，另一方面也造成业主的投诉，影响项目的品牌与声誉，影响销售。

中正积累了十多年前沿的客户服务经验，可以结合业主的需求以及后期实际使用、维护的经验，在物业管理前期介入阶段，提出关于小区规划、户型选型、立面设计、材料、设备选型、各类土建、给排水、供配电、智能化等工程设计方面的专业化参考意见，优化各类方案，避免（减少）出现设计缺陷，避免损失。

以下是中正在前期介入阶段给某高端地产项目提交的建议，事实证明，物业公司与设计单位及施工单位进行良好的沟通及协调，提出的前瞻性的建议，使许多设计方案得到优化，为后期的工程建设节省了许多费用，也为项目的顺利交楼、提高业主（用户）的满意率打下了良好的基础。

* * 城物业管理前期工作建议（节选）

初步建议

1、总体规划设计

A、出入口设置，人车分流，动线研究，可达性研究。

B、公共活动空间设计，休闲、娱乐功能设置，促进社区成员交往，建立和谐社区。

2、平面、立面 设计

A、外挂空调主机位置的预留，应充分考虑其数量、尺寸及散热的需求等，否则易造成后期建筑的立面被破坏，影响立面美观和物业的增值。

B、百叶格珊过密会造成空调死机或不制冷，紧固方式考虑不全会有高空坠落（尤其在台风季节）的隐患。

3、给水

A、变频恒压供水系统的选定。

B、给水管的隐藏及覆盖可达到观感美观的目的，但日后若发生渗漏，维修将会变得十分麻烦与困难，且维修成本较高。

4、排水

A、排水、排污管外置可方便维修，用百叶遮盖可减少其对立面的影响。

B、在通球检验完成以后，进行覆盖之前拍照存档，可方便日后检修。

5、易渗水部位 研究

A、外墙、铝合金窗在拆除排山之前进行喷水实验、检修，可最大程度减少日后渗水的可能性。

B、卫生间沉箱设置二次排水，能大大减少日后渗漏的可能。

C、顶层排烟管口、伸缩缝等也是易发生渗漏且后期维修困难较大的部位。

6、入户门

A、为保证交楼期间入户门的完好性，应在交叉施工期间做好成品保护。

7、大堂

A、人性化设计，设置无障碍通道。

B、公告栏的位置应设置在电梯入口附近，以方便业主等电梯时阅览。

C、大堂内照明灯具应合理分布，简单、美观，综合考虑后期能耗及检修的问题。

8、拦河

A、防攀爬功能的设置是客户比较关心的一个问题。

9、铝合金窗

A、双层中空玻璃的隔音隔热效果良好，对邻街的单位尤为适用，亦是卖点之一。

B、窗开启面积的大小是客户前期易忽略但收楼时较为关注的一个问题。

10、排烟管

A、做好防水、防倒灌功能的设置。

B、如何采集、清理烟管底部的油烟为许多项目所忽略。

11、供配电

A、强、弱电管线槽分置并加以屏蔽，可以减少互相干扰，提高弱电系统的稳定性。

B、部分大户型的商铺用户有增容的需求，应适当预留用电功率容量。

12、发电机

A、发电机运行时的噪音及排放的废气极易引起临近住户的强烈投诉，应予重视。

13、公共照明

A、合理设计路灯及草坪灯的密度、照度及功率分配，避免能耗的浪费。

B、设置时控开关，分时段，分节假日控制小区内的公共照明。

C、接口部位做防水处理，可提高系统的稳定度。

D、公共梯间的感应灯采用声光控或影控开关。