香港与内地物业管理的比较分析

香港物业管理之由来

二次世界大战前,大部分香港的市民为农夫及渔夫,他们主要零散地居住在山脚或渔船上,加上当时人口不多,居住问题不难解决。

二次世界大战后,大量人口从中国大陆涌来香港,从1945至1949年间短短4年,当时香港的人口从60万骤增至200万,其中30万人在山边盖搭简陋木屋作为居所,政府当时仍未向香港市民提供公营房屋。

在1953年圣诞节前夕,九龙石峡尾发生大火,销毁了成千上万木屋民居的住屋,香港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民,此乃香港政府提供公营房屋之始。为了管理这些给灾民居住之房屋,香港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加入政府公务员行列,此为香港早期之物业管理。

由1960年至1980年,由于市民的拼搏及勤劳,香港的经济陆续得到改善,需求改善居住环境的欲望因而大大提高。1960年末开始,香港陆续建成大型住宅屋村(小区),如美孚新村、置富花园、太安楼等。私营物业管理公司因此应运而生。

国内物业管理之由来

从1979年开始,中国政府施行改革开放,从经济及社会等方面开始逐步实行开放政策。

1980年已故领导人邓小平发表有关住房改革重要讲话,目的是要中国的住房走商品房路线。

其后住房改革分阶段逐步进行,至今虽然仍有未完善地方,但与1980年时比较,中国的住房有了非常大的改变。正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展,一向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。起初,中国的物业管理经验主要模仿外地经验,而当中以参考香港的物业管理模式为主。1981年,全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立。至今,全国的物业管理企业已超过15000家,而物业管理从业员亦超过180万人。虽然现时全国仍有很多人对物业管理之概念不认识,但在中国之主要大城市,如北京、上海、广州及深圳等地,物业管理发展非常迅速,所提供服务水准亦很高。国内物业管理从业人员更称此行业为“朝阳行业”。

香港、内地物业管理之比较

(A)概念方面

内地、香港两地在以下物业管理概念上有着显着的差异:

在香港,一般的物业管理泛指按公契管理之物业,亦即只负责公共地方及设施管理。个别业主单元内之范围不属物业管理公司管辖范围。相反,在内地,仍然有很多由发展商成立之物业管理公司,因其成立的目的主要是管理其母公司所开发之物业,故往往在发展商出售其物业后,不论公共或私人地方仍以“大业主”或“发展商”的身份自居。

(B)保险方面

在香港,任何物业管理公司在进场接管物业前都先行安排为物业投保保险,以便将风险责任转嫁保险公司。在物业管理行业最常见的保险种类为“财产一切险”、“第三者责任险”、“劳工保险”等。可是,在内地同行内,投保保险仍不普遍,大部分的物业管理公司仍未有此概念。

(C) 财务管理方面

香港的物业管理法例规定,大厦管理账内之各项收入全归大厦,不属物业管理公司。物业管理公司只能收取“经理人酬金”及“工程监管费”两项作为其收入。反观内地,物业管理公司经常将大厦管理账内之盈余作为其主要收入,因此往往造成只求“盈余”,不求“质素”的情况。

(D) 物业类型方面

下列三种类型之物业普遍在内地及香港广泛由物业管理公司负责管理,包括:

1. 住宅小区(屋邨)

国内住宅小区的例子有番禺祈福新村、深圳百仕达花园、顺德碧桂园等。

香港的住宅屋邨有: 九龙美孚新村、港岛置富花园、沙田第一城、东区太古城等。

2. 办公楼

办公楼(尤其是甲级的办公楼)在内地是一种非常普遍有物业管理提供的物业类型,例:深圳中信广场、上海中银大厦、广州大都会广场等。

至于香港方面,写字楼 / 办公楼的例子有: 中环交易广场、湾仔中环广场、中环中环中心等都属有好物业管理的办公楼。

3. 商场

这类型的物业在国内大城市已非常普遍,其物业管理工作亦做得非常好,如: 深圳太阳广场、广州中华广场、北京东方广场等。

至于香港方面有名气的商场如: 铜锣湾时代广场、九龙塘又一城、东区太古城

以下两种类型的物业,其物业管理工作在香港较为普遍,但在内地则仍属罕有:

(i) 工业大厦

由于1960~1990年期间,香港的轻工业急速发展,此期间需求大量工业/ 工厂大厦,虽然1990年后香港的轻工业大部分转移至国内发展,但现时仍有很多工业大厦存在,当中有部分改变为工贸大厦,即既可作为工厂用途,亦可作为办公室用途的一种物业。例如:沙田区沙田工业中心,长沙湾区的香港工业中心等。

(ii) 设施管理

除上述各项所提及的物业类型外,现时在香港一些特别用途的设施/ 建筑物,如停车场、隧道、机场、游乐场、学校等,都陆陆续续开始聘用专业的物业管理公司来负责为他们进行管理。例如:屯门区的赛马会屯门蝴蝶湾室内康乐中心、湾仔区的香港会议展览中心、沙田区的狮子山隧道等。

(E) 法律方面

香港施行普通法的法律制度,亦即主要按照案例来作判决标准。故此,很多时某一特定的法律条例都不用很详细地制订出来,因为法院在判案时会参照以往相关情况的案例来作标准。

香港直接与物业管理有关的法律条例有三条:

(一) 房屋条例(香港法律第283章);

(二) 建筑物管理条例(香港法律第344章);

(三) 业主与租客(综合)条例(香港法律第7章)。

上述第(一)条法律阐述“公房”之管理,而第(二)及第(三)条则是有关私营房屋的管理。

至于在内地,与物业管理有关的法律可分为“全国的”及“地区的”两种。前者是由全国人大常委会或国务院制订,后者则为各省、市之人大或其常委会所制订。

全国适用的法律、法规、条例有以下例子:

《中华人民共和国城市房地产管理法》;

《城市私有房屋管理条例》;

《城市房屋修缮管理规定》;

《城市新建住宅小区管理办法》;

《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》。

至于地区性的法规、条例,有下列例子:

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》;

《北京居住小区物业管理办法》。

(F) 专业资格方面

香港的物业管理不单止广泛被认可为专业的行业,其从业员如有认可的学历及工作经验,可加入认可的专业学会(如英国特许屋宇经理学会及香港房屋经理学会)成为会员。此外,认可专业学会会员亦可向香港注册专业房屋经理局申请成为“注册专业房屋经理(RPHM)”。

在内地,物业管理行业亦未被广泛认可为专业,很多人仍认为物业管理工作只是简单的提供保安及清洁的一种工作。虽然如此,在内地的物业管理从业员仍然有机会拿取数种不同的专业资格:

(I) 建设部颁发的

《物业管理员上岗证》;

《物业管理企业经理上岗证》。

(II) 劳动部颁发的

《物业管理员》;

《物业管理师》。

(G) 培训方面

香港现在只有两家大专院校可提供让毕业学员拿取专业资格的物业管理培训课程,分别为香港大学及香港城市大学。前者提供包括证书、文凭及硕士课程,而后者则开办学士学位课程。

至于内地,物业管理员可在全国特定的物业管理培训中心修读认可的课程拿取上岗证。如“深圳物业管理进修学院”之《物业管理企业经理上岗证》。

(H)大厦维修/ 保养方面

香港的物业管理比较注重大厦的保养,投入大量资金为大厦设施作出定期性及预防性的保养。相反,内地的同行比较少注意这方面工作的重要性,只是在有需要时作出维修。此亦解释为何在国内所见的物业/ 设施其折旧及损耗是比较严重的。

总 结

内地与香港之物业管理仍然急速发展,虽然在香港方面,竞争已非常激烈,物业

至于在内地方面,行业竞争虽然都颇大,但因房地产发展非常迅速,对物业管理的需求因此非常庞大。但要注意的是人才培训方面未能追赶得上,形成人才青黄不接阶段。

此外,内地在物业管理的法律执行方面亦需要加强改善,使能有一套健全的法律制度,让行业得以健康发展。

加强两地的行业沟通、交流,相互学习对方的经验亦是两地未来物业管理行业需要继续发展的方向。