物业管理企业经理资格考试大纲

物业管理企业经理资格考试大纲

第一部分 物业管理概论

一、物业与物业管理基本概念

了解物业管理的产生与发展，物业管理协会的组成与作用，物业管理市场的涵义；熟悉物业管理的基本内容，物业管理涉及的有关部门、组织机构的职责与相互关系；掌握物业的含义与分类，物管理的含义、性质及基本特点，物业管理的基本环节，物业管理 的委托方式与经营方式，异产毗连房屋与单一产权房屋情况下参物业管理的各相关机构、组织之间的关系。

二．物业管理与房地产开发

了解物业管理在房地产开发中的位置与作用，物业管理早期入的必要性；熟悉物业管理在规划、设计、施工阶段的参与方式、 职责与要点，物业接管验收的标准；掌握竣工验收与接管验收的区 别，接管验收的内容及双方责任。

三．物业管理企业

了解有关公司的基本概念，物业管理公司设立的条件和程序， IS09000质量认证体系的基本知识；熟悉物业管理企业的组织形 式与机构设置，物业管理企业员工的培训方式、基本内容与要求， 物业管理企业财务管理的基本内容与要求；掌握物业管理企业的 权利与义务，物业管理企业经理的必备知识与必备能力，物业管理 企业的财务核算、财务监督、财务分析的基本方法。

四．业主大会与业主委员会

了解业主大会的召开程序、业主委员会的性质及其在物业管中的地位和作用，业主委员会和物业管理企业的关系；熟悉业、非业主使用人、业主大会的权利与义务，业主委员会的组成运，业主委员会选聘物业管理企业的标准与方法；掌握业主委员会 的权利与义务、业主公约、物业管理委托合同的详细内容，物业管招标程序和招标书的编制。

五．房屋修缮管理

了解房屋的损坏原因，房屋修缮管理的内容，房屋日常养护的 内容，白蚁的预防和灭治；熟悉房屋修缮工程的分类，房屋完损等 级的标准及评定方法，房屋日常养护的考核标准，装饰装修管理的 基本要点；掌握房屋修缮责任的划分，房屋完损等级的分类，危房 的鉴定与管理。

六．房屋设备管理

了解房屋设备的构成与分类，房屋设备管理的基本内容与要 求，房屋设备的保养与维修要求，各类设备的档案资料要求；熟悉 各类设备的验收程序与要点．各类设备的特点、管理要点与管理方 法；掌握给排水、供电、供暖设备的管理职责划分。

七．物业管理综合服务

了解物业管理综合服务的概念、特点、运作形式与管理，环卫作的日常操作及管理，绿化的基本知识，居住区道路的规划要求，车辆道路管理的重要性，物业管理与保险的关系，保险合同的 基本知识；熟悉环卫管理的基本要求和措施，绿化管理、治安管理、 消防管理、车辆道路管理的基本内容与要求，治安管理机构设置与 基本制度，高层建筑消防管理，不同物业车辆道路管理的特点，物业管理常保的险种；掌握绿化评价指标，治安管理中常见问题的处 置，消防管理规章制度的制定，消防设施、器材的配备，各类车辆管 理与停车场管理要点，各类保险责任的划分。

八．住宅小区物业管理

了解住宅的功能要求，住宅小区社会主义精神文明建设的基 本内容和形式；熟悉住宅小区的物业管理特点、目标和原则，住宅 小区物业管理经费的来源及物业管理服务收费原则；掌握不同产 权性质的住宅管理要点，住宅小区物业管理达标考核程序与标准， 物业管理服务费的费用构成与测算方法。

九．经营性物业管理

了解经营性物业管理的模式与基本内容，写字楼物业、零售商 业物业的分类及要考虑的因素；熟悉写字楼物业、零售商业物业租 客选择时要考虑的因素，经营性物业的市场营销与保险；掌握写字 楼物业、零售商业物业租金的确定与租约谈判，经营性物业管理各 项费用的构成与测算方法。

十．物业管理的法制建设

了解法制建设对物业管理的重要性，法律关系三要素，物业管 理的法规体系；法律责任的种类；熟悉物业管理法律规范的层次， 物业管理法制建设的内容及各有关主体的权利、义务；掌握物业管 理内、外部管理制度和管理方法的制定，物业管理违约行为的处理 方式。

第二部分 物业管理法规

本书内容为国家和部分地方政府发布的有关物业管理的各项 法律、法规、政策、行业技术标准与规范，以及重要的领导讲话。这 些是物业管理企业规范物业管理行为、提高物业管理水平的指南 和依据。因此，对本书内容应考人员应有普遍的了解。 本书分为上、下两册。

上 册

上册包括三部分内容。第一部分为国家法规，第二部分为部分地方政府法规；第三部分为重要的领导讲话。

考试内容和重点为第一部分国家法规。第一部分分三大类，其要求如下：

一、法律类

这部分内容包括全国人大常委会通过公布施行的《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国民法通则》。要求应考人员对这4种法 律要有基本的了解，并且熟悉物业管理实施过程中涉及到的相关 法律条文。

二．行政法规类(一)

这部分内容包括：国务院住房制度改革领导小组关于贯彻《国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的通知(1994年8月20 日)、国务院力、公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组《国家 安居工程实施方案》的通知(1995年2月6日 国力、发第6号文 发布)及14个建设部令和1个公安部令。

其中要求了解：

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994年7月18日 国发第43 号)、

建设部实施国家安居工程的意见(1995年3月8日 建房第 110号)、

建设部令城市房屋便器水箱应用监督管理办法(1992年 4月17日 第17号)、

建设部令建设工程质量管理办法(1993年 1

建设部令城市公有住房管理规定(1994年 3月23日 第34号)、

建设部令城市房地产开发管理暂行办法 (1995年1月23日 第4l号)。

要求熟悉：

建设部令城市商品房 预售管理办法(1994年11月15日 第40号)、

建设部令城市房 屋租赁管理办法(1995年5月9日 第42号)、

建设部令建筑装 饰装修管理规定(1995年8月7日 第46号)、

建设部、公安部令 城市居民住宅安全防范设施建设管理规定(1996年1月5日 第 49号)、

建设部令城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日 第50号)、

公安部令租赁房屋治安管理规定(1995年3月6日 第24号)。

要求掌握：建设部令城市危险房屋管理规定(1989年12 月21日 第4号)、

建设部令城市异产毗连房屋管理规定(1989 年11月21日 第5号)、

建设部令城市房屋修缮管理规定(1989 年7月8日 第11号)、

建设部令公有住宅售后维修养护管理暂 行办法(1992年6月15日 第19号)、

建设部令城市新建住宅小 区管理办法(1994年3月23日 第33号)、

其中《城市新建住宅小区管理办法》要求全面掌握。

三．行政法规类(二)

这部分内容包括国务院各有关部门及建设部各相关司局发布 的部门规章(除部令外)。

要求在普遍了解的基础上，熟悉《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》 (1994年6月16日 建监字第392号)、《商品房销售面积计算及 公用建筑面积分摊规则》(试行)(1995年9月8日 建房第517 号)。掌握《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993年11月 13日 建法第814号)、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法》(1996年2月9日 计价费第266号)、《关于实行物业管理企 业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》(1996 年9月5日 建教培字第41号)、《全国优秀管理住宅小区标准》 (1995年3月11日 建房第120号)、《全国城市物业管理优秀住 宅小区(大厦、工业区)》达标办法的通知(1996年4月1日 建房 物字第008号)、《商品房购销合同示范文本》(1995年6月29日 建房第386号)、《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的 通知》(1997年4月3日 建房字第65号)、《全国城市物业管理 优秀大厦标准及评分细则》的通知(1997年4月16日 建房物字 第011号)。

下 册

下册内容为行业技术标准与技术规范。在普遍了解的基础上， 重点为《房屋接管验收标准》、《危险房屋鉴定标准》、《房屋完损等

一．房屋接管验收标准

熟悉新建房屋和原有房屋质量与使用功能的检验标准；掌握 新建房屋和原有房屋接管验收应具备条件与接管验收的程序，交 接双方的责任。

二．危险房屋鉴定标准

熟悉危险构件鉴定标准；掌握危险房屋鉴定标准与危房及危 险点的处理。

三．房屋完损等级评定标准

熟悉房屋完损等级标准；掌握房屋常用结构和完损等级分类， 房屋完损等级评定方法。

四．房屋修缮范围和标准(试行)

熟悉房屋修缮标准；掌握房屋修缮工程分类与修缮范围的界定。

五．房屋修缮技术管理规定(试行)

熟悉房屋查勘鉴定、工程监督、技术档案的一般要求；掌握修 缮设计或修缮方案的内容，工程验收和技术责任制的一般要求。

六．房屋修缮工程施工管理规定(试行)

熟悉房屋修缮工程施工组织与准备、施工调度与现场管理、质量管理与安全生产的一般要求；掌握房屋修缮工程承接任务与施 工计划、竣工交验的一般要求和程度，各级技术岗位的主要职责。

七、建筑内部装修设计防火规范

熟悉单层、多层、高层、地下民用建筑防火规定；掌握装修材料 的分类和分级，民用建筑防火的一般规定。

第三部分 房地产开发经营与管理

一．房地产投资概述

了解房地产投资风险、投资组合的概念，投资风险类型及其对’ 房地产投资者行为的影响；熟悉房地产投资特性及其对物业管理 工作的影响；掌握考虑时间因素的资金等效值的计算。

二、房地产开发的程序与管理

了解城市规划与房地产开发的关系，政府调控房地产市场的手段和方法；熟悉国有土地使用权的获取方式和在新、旧区进行房地产开发的特点；掌握房地产开发的主要程序。

三．房地产开发项目评估

了解房地产开发项目可行性研究的内容与步骤，房地产开发 项目不确定性分析的手段与方法，房地产开发项目评估报告的内 容及写作要求；熟悉折现现金流方法、财务内部收益率法在房地产 开发项目可行性研究中的应用；掌握各经济评价指标的经济含义 及计算方法。

四、房地产开发的建设过程

了解房地产开发项目建设的基本程序，工程建设项目竣工验 收的工作内容，工程建设承包合同的形式与一般合同条款，工程建 设招标投标的方式及过程，工程建设招标投标的计算方法；熟悉建 设过程中工程项目管理的主要内容以及工期、成本、质量的控制方 法。

五、房地产开发项目的资金融通

了解房地产开发过程中融资的重要性和金融杠杆的作用，抵押贷款的利息计算和偿还方式；熟悉房地产投资的融资渠道及融 资方式，融资前开发商的准备工作及融资协议的一般内容，房地产 开发项目融资的步骤及工作过程；掌握金融机构对房地产投资放贷的评判标准。

六．房地产市场

了解房

七．收益性物业的经营管理

熟悉收益性物业管理的特点与工作内容；掌握制定租金方案时应考虑的影响租金的因素，收益性物业管理运营成本内容。

八．建筑技术基本知识

了解建筑装饰材料的种类，建筑设备的类型；熟悉建筑工程施 工图的识图方法，房屋不同装修标准对建筑装饰材料的要求，建筑 的主要结构形式和基本构造，房地产测量的主要图件．房地产开发 项目设计概算的编制方法；掌握建筑面积计算规则。