超越售后服务的物业管理

超越售后服务的物业管理

物业管理作为一种不动产管理的模式，超源于19世纪60年代的英国。当时英国城市住宅设施极为简陋，环境条件又脏又乱，不仅租房人拖欠租金严重，且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主，开发商的经济收益和使用者的生活质量。有一位名叫希尔的女士率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理方法，而且出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住的内外环境，而且还改善了开发商、业主和使用人之间的关系，使其变得友善、和协、首开物业管理之先河。从那以后，经过100多年的发展，这种管理模式日益被业主、开发商和政府有关部门所重视，被普遍推广至世界各地，并不断发展和成熟，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展。

我国的专业化物业管理起步较晚，直至1981年3月10日才成立第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司。物业管理的介入，许多人包括不少房地产开发商都将其视为房地产开发中一个相对较后期的工作，作为房屋销售后以售后服务的形式出现，这是目前对物业管理比较普遍的看法，视它在房地产开发经营中的位置与汽车、家电行业在售后维修、保养的位置相似。在希尔女士初尝物业管理以及物业管理在其后的一段不短的时期内，物业管理的确只是作为为售后服务出现在房地产开发中，为发展商和广大业主管理好物业的设备、设施、环境及生活条件，使房地产的开发比以前迈进了一大步，使业主在购买不动产的时候可更加放心，减少对日后各种问题的忧虑。

传统物业管理工作的范围包括保安、保洁、维修保养、绿化等几大块，以及一些功能较完善的物业管理公司所提供的各类日常生活服务、中介服务等，这些几乎都是在房屋出售后才开始完全投入的工作，因此，传统观念上把物业管理等同于房地产的售后服务也不足为奇。

现在的物业管理，伴随着房地产发展的日益发达和成熟早已超越了传统常规的售后服务，贯穿于整个房地产的开发经营，介入时间的提前和工作范围的扩展，使物业管理在房地产开发中所发挥的地位和作用已日益凸现。国外和香港等发达地方的房地产公司，是在房地产项目的规划初期就请物业管理公司介入，这样就可以弥补建筑师对买家实际使用情况所了解的不足，建筑师在设计房子时大多数都只从美学和建筑学的角度出发，而忽略了考虑日后使用的方便以及管理的高效，对发展商和业主都会带来潜在的浪费和不便。当物业管理公司在规划初期介入后，其从日后管理的最终用户使用的角度就整体设计、工程设备安装、人流车流控制以致单个房屋的卫生间数量尺寸、洁污分区是否合理等问题提出合理化建议，以便发展商可以敦促设计单位及时作出相应修正改善，避免竣工后的不必要改动，避免重复投入和造成日后各方不必要的困扰。另外，在开发的过程中，物业管理公司参与各项工程会议以及各项工程设备设施的验收，并从业主的角度监理各隐蔽工程及细部工程的质量，令业主日后用得放心并最大程度降低日后的管理成本。可以说，物业管理公司一直都是代表着业主的利益，从业主的角度参与发展商的工作。由于物业管理公司长期与业主打交道，因此最能够了解什么是业主所需要和喜爱的，什么是业主所难受和困扰的，物业公司的提早介入和专程监控，将有利于房地产产品更趋人性化。现在国内已有不少房地产开发商意识到这些，并且也努力使物业管理更全面介入自己项目的开发，这将有利于推动物业管理健康发展使其更成熟，同时也促进了房地产项目的完善，提高了房地产项目的形象，并且最终使广大业主受益。这种三方互利的良性循环将使房地产的发展更加的规范和成熟。

物业管理发展到今天，早已不仅是希尔女士创办初期的简单的售后服务了，它已逐渐成为房地产开发所赖以发展的重要组成部分，它已成为发展商的左右手和业主的贴心人，维护着双方的切身利益。