全国人大代表杨亚达：物业高速发展而立法严重滞后

杨亚达说，上世纪80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程，物业管理便传入我国并获得了快速发展。随着我国住房制度的深入改革和城镇化进程的加快，物业管理作为一个朝阳服务行业，近年来获得了长足发展，在推动经济、改善民生、解决就业、稳定社会等方面都发挥了较大作用。据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增。而且，物业管理的领域已从单一类型物业到基本覆盖不动产管理的所有领域。但由于物业管理立法工作的滞后，缺乏高级次、权威性法律的有效约束，造成了很多社会隐患和弊端。一方面，业主遭受 物业公司 殴打、被断水断电、乱收 物业管理 费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等现象屡见不鲜;另一方面，物业公司也经常会遇到业主各种理由的欠费、违章搭建和占用建筑物与住宅小区的公用部位等问题， 物业公司 面对这些问题时既没有权利采取停水停电等强制性措施又要维护企业的利益，因而处于两难境地。这些问题如果再不能从根本上解决，必然会对我国房地产行业有序健康地发展造成严重阻碍，进而影响人民生活、危及和谐社会建设。

但是与快速发展的物业管理相比，本应作为指导和规范物业管理实践行为的法律法规却长期处于真空状态，立法工作直到近年来才开始着手进行，显然远远滞后于实践。杨亚达认为，尽管近年来出台了一些涉及物业管理的法律法规，但存在立法级次低、缺乏强制力等问题。物权法已经提出了“建筑物区分所有权”概念，但作为一部民事基本法，对物业管理的规定是粗线条的，不可能面面俱到，因而并未形成具体的、操作性强的建筑物区分所有权法律制度。《 物业管理 条例》以及建设部颁发相关办法从立法的级次上看，都以行政法规、规章或红头文件的形式出现，在法律体系中效力层次较低，强制力不足，导致具体执行中困难重重，使许多具体问题长期无法得到有效解决。

“尽管一些地方重视对物业管理的地方立法工作，但从总体上来说，地方物业管理法规并没有形成一个互相协调配合、互为支持补充的系统完善的法规体系。”杨亚达说，现有的物业管理法律法规在具体规定上尚存适用范围较窄等较多问题。尤其是法律责任的弹性过大，不便于在实际执行中把握，甚至有一定的矛盾冲突。因此，她建议通过制定物业管理法来提高物业管理法律的实用性，推动房地产行业、 物业管理 的健康发展，保障广大人民群众的合法权益，促进社会安定和谐。