小区物管难题如何破解？

动用维修资金难，新物管条例来帮忙

【短片】百祥园小区某业主动用维修资金修屋顶，楼下业主不肯签字。

主持人：李主任，为什么在公共维修资金的使用上面要这么地为难大家？

市物业管理中心主任李红根：物权法规定使用维修资金必须要三分之二以上的相关业主签字同意。好多人在使用维修资金的时候觉得事不关己，所以他就不同意，那么维修资金就不好动用，难就难在这个地方。

主持人：看来是一个政策性的难题。这本新修订的《江苏省物业管理条例》实施以后，这种情况会不会有所改善。

市房管局副局长魏旦晨：省条例规定了6种应急情况可以动用维修资金。这6种情况可以说是脱开了要三分之二的业主同意的这个框子，但在实施过程中使用方并不是很多。

主持人：据我所知江苏省这个物业管理条例从2001年就开始有了，在短短的10多年已经修订了三次了。为什么这么频繁地来修订这个法规？

市房管局局长勾凤诚：之所以这10年里面修订了三次，我个人认为主要是物业管理面临许许多多的问题。这个物业条例的修订也是根据民生发展的要求，从保护老百姓利益的角度出发，对相关的问题做出了回答。

物业收费难题，有何破解之道？

家住兰苑小区的老吴前不久突然收到了一张律师函。原来，从09年开始，老吴没再交过物业管理费，一再讨要不到，负责兰苑小区物管的新能源物业公司干脆把包括老吴在内的十位业主一起告到了法院。

市物业管理中心主任李红根：物业企业为了生存，在部分人不缴物业费的情况下只能降低服务，减少成本的开支，这样就容易造成恶性循环。交了费，你的服务不周到怎么办？这个有多种方法，一种是通过业委会来监督我们的企业，他如果不行还可以解聘他，还有一个可以通过司法途径来起诉物业公司。

主持人：现在时隔5年，困扰美琪小区414栋的这样一个污染问题解决了吗？

美琪小区414栋业主吴建华：应该讲没有解决，现在就是建了个池子，前几天下大雨的时候又漫出来了。

勾凤诚：我觉得这个事情要请我们的区政府牵头，认认真真地组织我们的相关职能部门进行一个综合的协调。用法律的监管武器，帮助我们的业主委员会，帮助我们的物业管理企业，帮助我们的业主，共同地把这个矛盾处理好。

三部门为解小区停车难题献策

魏旦晨：目前小区物业管理当中，最大的问题是停车难。

主持人：那目前我们有没有研究出一些解决停车难的办法？

勾凤诚：对老旧小区我们主要采取如何科学地在地面增设一些停车设施，市政府也牵头出台一个鼓励小区增建停车设施的办法。对于没有地下停车设施的小区，我们采取“三个一块”的原则，今年必须进行试点。有地下停车设施的，我们采取三个措施：一是约谈开发企业，约谈不成要进行处罚；二是联合民防部门，对拥有人防的地下停车空间的，要求对业主进行开放；三是我们已经跟物价部门会商，通过价格的杠杆差来调节我们的业主主动地把车子停到地下停车场。

市民防局副局长朱元：我们采取了几个措施，对于早些年开发的民防工程目前有闲置的，我们跟有关部门正在进行协商，尽早开放用于居民停车；对于已经实行使用权转让的，我们将引导开发公司通过使用权转让和租赁相结合的办法向居民开放。

交巡警支队秩序科科长张翔：我们协助物业管理公司合理地设划一些停车车位，小区周边的道路在夜间的时候允许车辆停放。

物业公司服务不周到可解聘

李红根：业主委员会要来监督停车费的使用，停车费多余的部分要进入维修资金。业主委员会的作用是非常大的，它可以选聘物业公司，监督物业公司的行为。如果说物业公司服务确实不好，那么它还可以解聘它。

主持人：据我们所知，锦绣花园是我市第一家由业主委员会自己选聘物业公司的一个小区，效果怎么样？

翠岗物业公司经理姚望：我们是他们业委会换了以后，第一个公开招聘进去的物业公司。因为里面夹了一个开发商，它的情况比较复杂，比如说地下停车位就有业主和开发商的产权之争，有这些争端在这里导致他们问题无法兑现。在无法兑现的情况下，我们基本上可以说是在亏本经营了，所以说一年以后，业委会可能会对我们不满意，大家基本上就结束了。

特邀市民评论员市委党校教授刘澄：我觉得它现在这个状态实际上也是前面不断的在试错这样一个过程，它最后总是要找到一个双方都很默契的解决方法。

业委会和物业公司作用相辅相成

魏旦晨：业主委员会和物业公司表面上看是一个合同关系，其实它是一个合作关系，一个小区能够管理好，业主委员会很重要，这个实际上是一个相辅相成的。

邗江区房管局副局长姜敬华：我们现在做的是三位一体物业服务协调机制，也就是说让我们的社区居委会做一些协调，由业主委员会、物业公司参与来共同解决一些矛盾、问题、投诉和一些重大事项。

李红根：今年市政府办公室出了一个44号文件，前几天市政府专门召开了一个物业管理联席会议，市政府闻市长在会上特别强调各个区政府要加大成立业主委员会的力度。

勾凤诚：我希望我们要用好三只手，第一只手肯定是物业服务的市场化机制；第二只手就是我们业主的自治之手；第三只手就是我们的政府监管，总之三位都变成一体了，老百姓都能谅解互助了，家园就会越来越美好！