小区地上部分与地下车库可否由两家物业管理之案例分析

文/宋安成、钱琼

小区地上部分与地下车库可否由两家物业管理之案例分析

案情简介：

某物业公司为某小区的前期物业管理单位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理该小区，但原物业公司至今没有移交小区的车库，业主委员会遂起诉要求该物业公司移交车库、车库管理费。

一审法院认为，《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原物业公司从业委会另聘物业公司起就已退出原小区的物业管理，因此，原物业公司应当移交车库，并返还自从更换物业公司之日起收取的车位管理费。原物业公司对一审判决提出了上诉，但二审法院仍根据《物业管理条例》第三十四条，维持原判。

律师点评：

一、原物业公司是否可以对地下车库行使管理权

这个问题涉及到原物业公司与开发商签订的地下车库委托管理服务合同的效力问题，即该合同是否自业委会更换物业公司之日起自行终止。如果合同并未终止、继续有效，那么原物业公司履行了车库管理义务，就有收取管理费的权利，没有理由返还，如果合同已经终止，那么业主就无义务支付物业费，原物业公司应当返还收取的车库管理费。合同的效力问题涉及两个问题，一是车库管理委托合同是否因违反《物业管理条例》第三十四条的规定而无效，二是物业服务合同的终止是否导致车库管理委托合同终止。

对于前一个问题，笔者认为一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，违反前者则合同绝对无效，违反后者则合同不必然无效，两者的区别在于合同内容是否绝对地损害国家利益或者社会公共利益。法律之所以规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，是因为多个物业服务企业管理很可能会造成职责不清、业务不明，导致小区业主的权益无法得到保障，为了维护业主的利益，法律做了这样的强制性规定，但并不否定合同的效力。如果有两个以上的物业服务合同，其中任意一个合同的效力都不应当否定，就像一物二卖，两个合同都有效，但是根据法律规定，只能履行一个，那么对另外一个可以通过追究违约责任来解决。因此，本案中车库管理服务合同并不因违反《物业管理条例》第三十四条而当然无效，从另外一个方面讲，小区的地上部分和小区地下部分的地下车库并不属于同一类型的物业，前者是地上各专用部分加共用部分之和，而后者则是小区的配套设施。条例一个物业管理区域只能由一家物业管理公司管理实际上是各专用部分不得分开管理，其立法本意也非禁止小区配套不能由另外的物业公司管理，实际上，车库管理作为专项管理，完全是可能分包管理或单独管理的。

本案中，车库管理服务合同是前期由开发商和物业公司签订的，但是业委会在另聘物业公司的时候并未将车库包含在管理范围之内，导致了小区整体与车库的物业管理公司不是同一家，笔者认为两者的物业管理并未冲突，地下车库虽作为小区配套设施，但不归全体业主共有，在业主认购后属于业主的专有部分，而且与其他共有部分也并非一体，所以原告对其进行管理并不是同一物业区域内的第二家物业管理者。小区的物业管理服务合同与车库的管理服务合同实际上是两个独立的合同，一个合同的终止不必然导致另一个合同也终止。因此，车库的管理服务合同应当继续有效。

二、业委会是否有权利作为本案的诉讼主体

就本案返还收取的停车费而言，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定：业主有权要求物业公司退还违反合同约定或者违法、违规收取的费用，并没有赋予业委会同样的权利。在该司法解释中；仅在第八条规定：主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。由此可见，业委会在业主共同作出解聘物业公司的决定后，有权代为诉讼，但是，如果业主认为物业公司违规收费要求返还的，诉讼主体应当是小区业主而不是业委会。笔者认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之所以否定业委会要求物业公司退还多收费用的权利，是因为费用问题涉及业主个体利益，费用数额也因人而异，像本案的车位管理费，并非所有业主都有支付，因为并非每一个业主都认购了车位，而业委会能够决定的一般是涉及全体业主的事项，而且业委会无法提供证据证明物业公司多收费用的确切金额，该金额只有具体付款的业主才能举证说明。因此，从诉讼程序法角度讲，本案中业委会对于要求返还停车收费不是适格的原告，对于原物业是否可能继续管理地下车库，应当是具备程序法的诉讼资格的，但是从实体上来讲，由于原物业公司有权对地下车库进行管理，故应根据本律师第一条的分析予以驳回要求停车费的诉讼请求。

三、法院如何认定本案中原物业公司应当返还停车收费金额

退一步讲，如果认为车库的管理服务合同随着原小区物业服务合同的终止而终止，那么原物业公司理应退出物业管理，不再承担物业管理的义务，也不再享有收取物业管理费的权利，所以此后收取的车库管理费应当予以返还。返还的对象应该是支付了车位管理费的业主而不是业委会，这一点上文第二点已经提及。此处讨论应当返还的数额问题。本案中原告要求返还的车位管理费是按照自更换物业公司之日起的所有车位的车位管理费计算的，但实际上出售的车位只有所有车位的一半多，所以原告的计算方法肯定是错误的。被告实际对车库进行了管理，承担了车库相关开支并提供了合同约定的服务，现原告要求返还被告应收而非实收的车位管理费，法院在未经审查的情况下，径直判令返还应收费用，于法于理都缺乏依据，对原物业也相当不公平，因此难以理解。笔者认为，如果要返还，车位管理费应当按照实际出售的车位数量计算，利益相关的业主对各自支付的具体数额负有证明责任。（作者系盈科上海律师事务所房地产法律事务部主任高级合伙人、北京盈科上海律师事务所实习律师）