政府采购物业管理项目的招投标·系列谈 ——采购人的实施招标、参与评标和签订合同

政府采购物业管理项目的招投标系列谈

采购人的实施招标、参与评标和签订合同

在集中采购机构刊登招标公告之后，即进入了采购项目的招标实施阶段，尽管有集中采购机构协助招标人完成项目采购的主要工作，但采购人及采购人评委在刊登《招标公告》之后的实施招标、参与评标和签订合同等环节中还是起到重要作用的；

一、接待现场踏勘和介绍物业概况

《招标文件》的《前附表》上登载了踏勘现场的时间、地点以及采购人和集中采购机构的联系人及电话、传真。在项目现场踏勘的约定时间内，一般是由采购人和集中采购机构的联系人在现场共同接待各家投标人的，采购人的联系人会侧重于项目现场情况介绍和陪同现场踏勘，集中采购机构的联系人会侧重于《招标文件》和《采购需求》相关事项的解释，以及对于投人的相关要求。

采购项目的基本情况已经在《招标文件》和《采购服务需求》中列明，在接待现场踏勘时，采购人还是需要陪同拟投标人到现场主要的区域部位、设备设施、功能用房和服务岗位进行现场踏勘，补充说明在《招标文件》和《采购服务需求》中的相关事项。

采购人在接待现场踏勘的介绍情况时，应保持客观性和真实性，不宜表示出对于哪家投标人的倾向性或暗示性，欢迎各家投标人在公开、公平和公正的环境里参加本项目的竞标。

二、解答现场提问和集中进行答疑

投标人在研读《招标文件》后，以及在踏勘现场前后，可以用书面方式向采购人或集中采购机构提出相关问题，在踏勘现场时也可以结合现场情况进行提问。

由于采购人和集中采购机构在编制《招标文件》和《采购服务需求》时已经整理了项目采购的图纸、资料和相关数据，所以，在现场踏勘和集中交流过程中，能够口头解答投标人的相关提问；在现场踏勘结束后，采购人和采购机构的联系人会集中解答投标人提出的相关问题，并以书面形式登载在采购中心网上供已报名的投标人下载领取答疑资料。

有些投标人错过了规定的踏勘时间，提出另外补时到现场踏勘，采购人在招标规定允许的情况下应予接待和介绍。

三、参加开标监标和确定采购人评委

根据《招标文件》《前附表》上确定的开标时间，集中采购机构会在评标室严格按照规定时间开标、唱价和列出所有投标人的报价，并由采购人指定代表参加开标，见证整个开标过程有效并在开标一览表上签字确认。

开标结束后，集中采购机构和采购人会协商确定评标及答辩日期，采购人需要派出采购人评委参加标书评审的答辩评审。一般而言，采购人评委会是采购联系人，或者是采购人的主要领导或分管领导。

如果采购人评委不是由采购联系人担任，那么采购联系人要及时为采购人评委做些准备工作，比如，为其准备好本次采购的《招标文件》和《采购服务需求》等资料，向其介绍《评标程序》和《评标细则》等规定，帮助采购人评委提前熟知相关情况，顺利完成评标任务。从我们参加的一些评标过程来看，有些采购人分管领导比较熟悉评标的相关规定，评标过程相对比较顺利，而要写采购人评委面对招标文件、投标书和评分表有些无从下手。看来，事先是否有充分的准备，参与评标的熟练程度和把握程度是大不相同的。

四、熟悉评标规则和掌握评分细则

在开标日和评标日之间还有几天时间，采购人评委可以充分利用这段时间来熟悉《招标文件》和《服务采购需求》，掌握《评标程序》和《评标细则》，以便在之后的标书评审和答辩评审中顺利地进行评分和评价。由于在开标后已经得知投标人是哪几家，所以，采购人评委也可以上到这些企业的官方网站了解基本情况，如企业规模、在管项目、管理特色和获奖荣誉等。

在评标当天，其他评委都是进到评标室以后才得知当天是评哪份标书，在签到之后才能看到《招标文件》和各家单位的投标书，相对而言，采购人评委得知相关信息要早些，评审准备工作的时间更为宽裕一些。

五、参与标书评审和答辩评分

评标当日，采购人评委作为评审组成员之一，在评审组长的带领下共同完成本项目的评标任务，主要评标顺序如下：

1、评审组进行符合性检查：评审组长与各位评委一起先进行符合性检查；

2、评审组复核采购机构的统一打分项：根据集中采购机构统计的报价分，评审组复核后同意，对报价分打出一致评分（满分30分，经过有无修正项的调整，确定最后得分）；

3、评审组复核采购机构的建议打分项：根据集中采购机构的初审意见，对《投标文件编制》情况确定得分或扣分；

4、评审组共同商定打分项：根据评委组长组织的规定指标评分，给出评委会一致确定的分数，主要是针对《投标人实力》中评分项：如（1）企业盈利状况（见投标人提供的企业损益表）；（2）最近3年类似项目经验以及本项目经历（见投标人提供的类似项目一览表和相关服务合同复印件，以及是否有本项目经历的证明）；（3）在管项目物业规模（见投标人提供的在管项目一览表及相关合同复印件）；（4）最近三年内所管物业项目获奖情况（见投标人提供的市优或国优项目证书复印件）（5）企业通过质量管理体系认证但呢个情况（见投标人提供的管理体系认证证书有效期内的证明）。另外，对于项目经理的资质证书，由于物业行业内存在多种项目经理资格证书并存且在新老交替、青黄不接之际，有时需要评审组共同认定，以示对所有投标人相对公平公正；

5、各位评委独立打分项：在上述评分项之外的评审项，将由各位评委根据各投标人的投标文件，对照《投标评分细则》，进行独立评分：（1）报价合理性；（）整体服务方案策划及实施方案；（3）节能、环保、健康和安全管理；（4）项目管理架构及管理制度；（5）项目人员配备；（6）项目经理；（7）服务承诺及优惠承诺。

六、评审组成员的独立自主评分原则

采购人评委如有对于评标程序和评分细则不够清楚之处，可以个别询问采购中心现场主持人或评委组长。

评委对于独立打分项，都要贯彻独立评分的原则，不宜在评审现场谈论自己的评分事项，不宜听到别人意见而改变自己判断，也不应对其他评委的独立评分加以影响。

在评标过程中评委既要对评分项进行评分，也要对拟推荐的中标候选人给出推荐意见，并对各家投标人的投标书给予评价意见，评委在写出标书特点和优点的书面评语，可以同时提示标书的不足之处或改进建议；评委可以在阅读各家标书时即时记录对标书的评价意见，打分结束后再对拟中标候选人提出推荐意见。

七、采购人与中标人签订服务合同

在中标公告结束后，采购人在采购中心主持下，与中标人签订格式文本的《物业服务合同》。如有补充事项，双方可以签订补充合同；在答辩过程中，中标人提供书面确定的承诺事项，也必须写入合同附件。

目前政府采购物业管理项目的合同文本主要有两种：用于公众场馆和校园物业等非居住物业项目的有《物业管理服务合同》；从2012年下半年开始党政机关类物业服务项目采用《上海市党政机关物业管理服务合同》（2012版）。

《上海市党政机关物业管理服务合同》（2012版）分为三个部分：第一部分《合同协议书》，第二部分《通用条款》，第三部分《专用条款》。采购人与中标人应根据《招标文件》、《采购服务需求》、《投标文件》和相关承诺，在格式合的相应栏目内填入相关内容，以一保证合同内容的完整性和严密性。（作者系上海明华物业管理有限公司总经理助理、上海市政府采购（物业管理）评审专家）