“潘式”危机：必然来临的物业管理矛盾

物业之家讯：12月1日，SOHO中国董事长潘石屹更新了博客。连续20多天，接连6篇博客，这位中国最知名的房地产开发商发出“呐喊”。

建外SOHO事件的最新进展是，经过70%以上的业主投票同意、政府认可的的应急保障账号，在业主们完全自愿的情况下，已收到345万元的资金。电力部门已从这个账号上收取了520万元电费欠款中的200万元，小区业主暂时度过了停电危机。 但若不能支付剩下的欠款，停电随时可能发生。拖欠两年的供暖费用，至今一分未交，都被他人挪用。

如果说建外SOHO遭遇的危机仅仅是个案，表象背后，是物业管理兴起以来长期积累的矛盾。

尴尬业委会

1991年，以“业主委员会”为名称的中国的第一个业主的组织诞生了。但它并非真正的业主组织，而是由政府部门、物业服务企业策划和监控的、几个业主组成的、以维护业主利益为目标的、业主群体中的一个委员会，一个“小组”。由于“小组”是自我筹集运转所需预算资金或由物业服务企业提供资金，故其生存活动（维持运转所需资金）就成了其第一重要的事情，而业主利益就成了第二业务。早期这种业主的组织，或多或少都向金钱低头，向金钱的提供者低头。

2003年，《物业管理条例》出台，首先提出了“业主大会”概念，以法规的形式，将“业主委员会”定义为“业主大会的执行机构”的地位。

2007年《物权法》出台，更从基本法高度确立了业主组织——业主大会的法律地位。

“政府鼓励业主委员会的建设，和物业企业共同管理好小区，现实却总事与愿违。”北京市房地产法规编委会副主任、青宇文化交流中心总经理徐国军在接受记者采访时表示，业主委员会通常和小区物业站在对立面，无法共同管理好小区。徐国军透露，北京只有10%的小区拥有业主委员会，一个怪现象是成立一个，小区便乱一个。徐认为，管理好的小区都希望成立业委会，管理不好的小区成立业委会后，却变得更加“乱”。这其中也有业主过度维权，并且对物业管理不理解的问题。

业主委员会本身也拥有组织缺陷。北京市物业管理评标专家赵利民也和记者提到，业委会组织在发展中有待完善。业委会成员的法律意识强、政策观念强、道德品质好，会对小区的物业管理建设产生积极正面的作用，否则是负面影响更多。由选举产生的业主委员会，保证了一定的公开性、公平性，业委会选举也被视为社区民主的试金石。赵利民认为权责不对等、利益分配的原因，导致在大多数小区内，业主担任业主委员会成员的积极性降低。而业主委员会通常诞生在一些问题楼盘中，为维权而诞生。

此外，饱受诟病的是，业主委员会法人主体资格地位的缺失，导致不具备诉讼子资格以及监管资格。正在征求意见中的《北京市物业管理办法》试着在这方面作出探索。

利益诉求多元，是物业公司与业主委员会及其代表的业主之间的纠纷之源。

早在2006年，北京市建委就曾发文规定，渡过前期物业管理之后，居住物业要实行招投标，强制实行“建管分离”。但事实是，大多数房地产开发企业接手前期物业管理后，由于小区未能如期成立业主委员会，导致物业管理一如其旧，而小区的开发责任和物业责任无法分清，也是物业公司和业主之间诸多矛盾的触发源。因为开发商及其物业公司的强势，小区没有成立自己的业主组织，业主与前者的对话必然处于无力地位。譬如，北京天鹅湾小区，物业公司宣布将其地下停车费提至每月1000元，业主群起抗议，但最终仍然落败。

物业管理曾经是个亏损的行业。2006年北京七成以上物业公司基本亏损。2005年，重庆主城区900多家物业公司中有七成处于亏损境地。2004年，在吉林省已成立物业公司的800多个住宅小区中，物业管理公司几乎全线亏损。

但情况已发生改变。目前物业服务企业多实行酬金制，物业公司一般是以管理费支出的10％作为佣金。只要收到了一定比例的物业管理费，物业公司就很难亏损。收费高的高档小区甚至可以获得巨额利润，这也就是建外SOHO两家物业公司均不肯退出的关键原因。“除了物业费，物业管理还有很多创收点，例如提供一些特殊服务，小区停车场停车费的收取。”徐国军说。

赵利民认为，潘式危机爆发并不偶然，物业管理的问题正从表层次向深层次发展。物业管理企业自身的不成熟，服务提供不到位，没有树立品牌企业的意识；业主不成熟，对住房商品化消费的认识不足；政府部门也不成熟，诸多方面还在探索之中。

赵利民指出，住宅物业供应渠道呈多元化，既有想做百年老店的企业，亦有只做个别项目的项目公司，它们对物业管理的理解完全不同。市场上还存在着多层次、不同种类的商品房，住宅物业和商业物业，经济适用房和豪宅服务标准都不相同。赵认为，应该由行业协会起草制定更细致行业规范，量化服务标准，做到质价相符、有据可循、有规可依。“早晚得走这一步。”赵利民说。