"争抢"万达物业 ,中国物管行业正上演惊天并购大案

网络配图，文\潘永堂

6月5日，关于彩生活和万科物业等物业巨头竞购万达物业的消息不胫而走，但笔者从可靠人士处得到消息确认，此次参与投标的购买方公司为绿城物业、万科物业、花样年和中民物业四家企业，而非此前媒体报道的彩生活和中海物业。

万达物业此次拟出让的物业类型主要为写字楼商务物业，另外包括部分住宅物业及底楼商业物业，暂未涉及购物中心类商业物业。

目前，这宗物业并购案已经进去关键期，但无论花落谁家，这都将是一起创下中国物业行业新历史的惊天并购大案。

一、万达转型，剥离部分物管模块

公开资料显示，万达物业为国家一级资质物业管理企业，主要承接万达商业地产开发的销售物业，助推万达集团的高速发展，物业管理业态涵盖高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等，业务遍及全国60多个大中城市。

在过去很长一段时间内，万达物业管理业务模块都是由万达商业总部统筹管理，2014年万达物业从商管公司拆分独立。此次出让万达物业与万达集团转型存在很大关联，去年万达集团宣布了第四次转型战略，未来万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业，重点发展万达商业、文化产业、金融产业、电子商务等四大产业。

为配合万达集团转型，万达物业去年也开启了以创新为核心的战略转型，提出提升管理、强化内部协同、积极创新服务等转型路径，并首次将万达物业定位于中国领先的“社区综合服务运营商”。在万达集团全力打造社区O2O电子商务生活服务平台背景下，万达物业开始探索互联网思维下的物业服务模式，通过社区电商平台、社区APP等渠道，开启新的社区服务商业模式。

但庞大的万达集团战略转型浩浩荡荡，上周万达商业私有化及回归A股进程上周正式启动，王健林筹资逾300亿元为此保驾护航。而万达院线拟372亿元收购万达影视的大幕也同时掀起，万达集团轻资产转型进入关键期。

一方面是因为万达物业并非集团转型的核心业务方向，另一方面中国物业服务市场化趋势已经建立，万达集团剥离物业服务业务板块，可以将庞大的物业服务需求外包给专业的第三方物业公司。

这种情况也决定万达物业此次出售并非单纯的“价高者得”，万达方面更加注重物业服务品质和后续运营能力，有参与投标方人士吐槽称，“万达团队非常难缠，要求严格，把关苛刻，和我们确认过好几轮，甚至还私下到我们管理的社区秘密调研业主。”

二、绿城万科"望眼欲穿"

笔者从知情人处获悉，此次万达物业出让的物业管理面积合计超过6000万平方米，交易面积和金额都将创下中国物业行业历史之最。

由于排除了唯价格取胜的原则，这场PK注定是一场综合实力的对决，从目前参与投标的几家公司特点来看，每个参与方都有各自优势。笔者认为，取胜的关键在于是否能与万达物业的创新转型趋势吻合，同时还要能更好满足万达集团战略转型的物业服务需求。

宋卫平的绿城物业以高大上著称，据悉绿城物业意向性比较强烈，已经与万达物业进行过数次沟通。如果拿下规模巨大且品质优良的万达物业，对于正在准备香港IPO的绿城物业而言，无疑将大大增加其登陆资本市场的筹码。

去年底，绿城物业在港交所发布上市招股书，将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。业界分析认为，绿城物业很可能将成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后第四家在港交所上市的物业公司。

实际上，绿城物业近几年来一直在稳步进行对外收购扩张，来自绿城房产的业务占比则显著下降，显示其独立运营能力在不断提升。

如果非要从劣势面来分析，万达物业此次出让的资产中写字楼物业占据较大比重，万达对收购方的商务物业管理能力有着苛刻要求，对于擅长高端豪宅物业服务的绿城物业而言，商务物业并不算主打。

与绿城物业类似，万科物业也有着过硬的品牌优势， 2015年8月万科宣布拟拆分物业上市，启动万科物业市场化扩张。

根据万科年度业绩公告，2015年万科物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入29.7亿元。这意味着万科物业在营业收入上超过中海物业和彩生活，成为营收规模最大的物业公司。自启动市场化扩张战略以来，万科物业所服务的物业面积激增，2015年底已覆盖中国大陆64个大中城市，服务合同项目980个，服务合同建筑面积21,487万平方米，较2014年同比增长超过1倍。

与其他对手不同的是，万科物业往往会对合作项目收取大约千分之四的项目管理费，这对合作方而言是一笔不太情愿的支出。有消息说，为拿下万达物业，朱保全已经向万科集团伸出了求援之手，毕竟这宗并购案金额巨大。

从集团层面来看，万科一直想促成与万达的合作，此前双方曾高调签宣布署战略合作协议。掐指算来，“万万合作”已经整整过去一年，如果万科物业此次能拿下万达物业，也算是为双万合作书下实质性一笔。那么，问题来了，史无前例的“万宝股权”之争进入关键期，万科A复牌在即，忙于重组要务的王石和郁亮有无暇他顾。最终，能否促成这比交易，核心力量还得依靠万科物业。

三、“劲敌”花样年中民物业

在四方对决中，中民物业属于后起之秀，业界知名度低于竞争对手。据说在整个竞标过程中颇为低调神秘。公开资料显示，中民物业为中国民生投资股份有限公司下属八个子板块之一。2016年3月，中民物业董事长王晖对媒体披露，中民物业将主以物业管理作为打通用户的入口，在此基础上结合社区O2O平台衍生出的多种业务模式，培育社区服务的大生态圈。

王晖当时在接受媒体采访是特别强调，中民物业将主要通过投资收购的方式获取物业资源，“中民物业通过控股、参股整合、业务合作、技术支持等方式掌握物业入口，目前以收购为主。“

这也意味着，中民投此次出手有点志在必得的味道，这也符合其一贯的扩张风格，拿下万达物业必然让中民物业瞬间跻身行业第一梯队。

这让笔者想起了彩生活，中民物业提出的商业模式与彩生活可谓有着惊人相似，通过并购做大物业规模，依靠服务创新和社区O2O平台孵化多种衍生业态，最终打造属于自己的社区服务生态系统。

彩生活依靠社区O2O概念于2014年6月在香港上市，首次让中国物管企业走向资本市场，引发物业行业惊天巨变。但外界并不了解的是，花样年旗下物业平台除了彩生活之外，还包括美易家、开元国际物业两个高端物业品牌。

花样年三大物业品牌，有着十分清晰的市场定位差异：

• 彩生活专注于住宅社区管理、

• 美易家以写字楼和高端商务公寓为主

• 开元国际则是立足于高端住宅社区。

依托三大品牌，花样年事实上已经成为全球规模最大的住宅社区物业管理企业，其中彩生活在管面积达到3.22亿平方米，美易家达到845万平方米。

2015年12月，美易家登陆新三板，2014年美易家实现净利润为3817万元，其综合毛利率为44.57%，权平均净资产收益率(ROE)高达71.86%，完全刷新了行业对物管行业盈利能力的认知，成为新三板市场上估值最高的物业企业。

美易家盈利能力之强，与其专注于写字楼商务物业和高档公寓管理有关，它的客户甚至包括腾讯、小米等众多知名互联网巨头。甚至，美易家在此之前就已经受聘参与了万达部分项目的物业管理服务。

花样年另一个物业平台——开元国际物业，此前和中海物业有着千丝万缕的联系，发迹于高端住宅管理，算是物管行业的骨灰级老牌物业公司。目前，开元国际业务覆盖深圳、北京、上海等国内十多个城市的150多个物业项目，专注于高端住宅物业服务，也是物业行业第一家提出以“东方管家”和“家庭秘书式”经营服务模式的物业公司。

从花样年多元化的物业品牌战略来看，笔者认为，花样年的隐形杀手锏其实是美易家和开元国际两大高端物业品牌，花样年如果收购万达物业，很可能动用美易家去管理万达写字楼物业和底商物业，用开元国际物业去对接万达住宅物业管理，而花样年社区020平台也可能会让万达怦然心动。

毫无疑问，每家竞标者都有鲜明的企业特色和不俗的资金实力，这注定是2016年中国物业行业的年度大剧!