物业保修金能否破解工程质量遗留问题？

图文无关

家住润扬北路蜀岗怡庭3栋201室的业主反映，2015年7月份房屋装修后发现卧室墙面漏水严重，多次向物业公司反映，但是至今无人出面解决。

市民蔡先生反映，近期，其购买了华鼎新城30栋2103室的二手房，现在装修时发现客厅、阳台、餐厅的屋顶均出现现浇面断裂现象，多次找物业帮助维修，一直未处理。

中海玺园12栋1606室的业主反映，2015年3月份拿房，2016年1月份左右发现家中卧室、客厅和卫生门口的地板均出现鼓起现象，向物业公司反映，工作人员却告知是地板积水所导致，该业主并不认可。

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类似的房屋质量投诉还有很多。工程质量和保修等开发商遗留问题一直是业主与物业公司的“心病”，这一问题应该如何破解？从7月1日起正式实行的新版《南京市物业管理条例》给出了一种解决方案。

【南京新规】

建设单位交存物业保修金

督促建设单位履行保修责任

新版《南京市物业管理条例》第三十六条提到，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

这种制度规范和明确了建设单位在保修期内应当承担的责任，督促建设单位在保修期间履行保修责任，维护业主的合法权益。记者了解到，早在2007年，浙江省便在国内率先推出住宅物业保修金制度，随后山东省、陕西省等地也相继推出。

据悉，山东省自2009年起实行物业质量保修金制度，截止到2014年，5年时间，共归集物业保修金20亿元，物业保修金制度的实施使物业的保修责任得到落实，共用部位和设施设备维护有了保障。

【扬州情况】

工程质量问题处理靠建设单位自觉

缺少有效监管机制

对于工程质量遗留问题，扬州目前是如何处理的呢？为此，记者咨询了市物管中心的工作人员。该工作人员表示，目前我市对于开发商遗留问题的处理办法主要依据《物权法》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程质量管理条例》以及《商品房销售管理办法》等法规，要求开发商在房屋保修期内及时、主动地解决自身遗留问题，但我市并未建立专门、有效的机制对开发商遗留问题进行实时监管。由于没有强制性的政府措施或是利益的威胁，部分开发商总是不能及时解决业主问题，由于问题长期得不到处理，业主便会迁怒于物业服务人员。

【意见调查】

对于物业保修金制度，扬州市民以及物业从业人员是怎么看的呢？为此，记者采访了不少小区业主以及物业人员，发现大家普遍比较认可这一制度。

物业：用经济手段督促建设单位

房屋维修有保障

扬州顺民物业的工作人员告诉记者，生活中，房屋一旦发生问题，如果维修不及时，业主便会迁怒于物业人员，甚至以此拒交物业费。关于物业保修金制度，该物业人员表示举双手赞成，“用经济的手段督促开发建设单位是十分有效的，如果开发建设单位不及时或是拒绝处理问题，那么物业、业主、业委会通过出示相关文件就可动用这部分资金进行维修，这样既维护了业主的权益，也给物业公司以保障”。

另一位业内人士也透露，开发商在房屋交付时已经扣了施工方一定的质保金，但部分开发商纯粹是应付，名义上有质保金，但实际却用不到，最后直接返还给施工方。开发建设单位对待房屋质量问题采取“一拖二推三到期”的方式，物业人员十分为难，如果真能实行物业保修金制度自然是极好的，“房屋漏雨、裂缝等问题，物业公司也帮忙做维修工作，但是有时候维修工程需要大量资金，物业难以承担，开发建设单位又总是拖延，如果真能在交房前就要求开发商预存一笔维修资金，这对于物业工作的开展会非常有帮助”。

业主：房屋维修拖不得

物业保修金成“紧箍咒”

橡树湾的刘先生则认为，只要能解决房屋问题，维护自身权益，那么出台的政策制度自然都会支持。对于因开发商遗留问题而迁怒于物业的事情，名都华庭的龚女士表示，自己并不能完全区分房屋维修的责任在谁，但是因为问题迟迟无人解决，自己只能找物业，毕竟物业才是与自己最直接联系的人，如果物业保修金制度的建立能够督促建设单位及时维修房屋问题，那对业主来说当然是有利的。

主管部门：主动维修是建设单位应尽义务

物业保修金有促进作用

针对“物业保修金制度”，记者也咨询了物管部门的工作人员。该工作人员告诉记者，目前扬州还未实行这一政策。房屋在保修期内的保修义务是开发商应尽的法律义务，房屋保修金则是对此保修加了一道“保险”。

当然，如何定性为建设单位不履行报修责任、支取物业保修金需要哪些步骤、物业保修金不足但建设单位不续交怎么办等等，这些还需要相配套的实施细则。但是，采访中，不少市民还是期待该制度能在南京取得良好的效果，扬州则可以借鉴这一做法，有效解决工程质量遗留问题。（扬州物业网 高静）