合约不到期，业主可以更换物业公司吗？

前段时间，记者写了一篇题为《管家“更新换代”为何总是矛盾频发？》的文章，对于更换物业公司过程中的纠纷进行了探索。但是，不少业主表示对于更换物业公司“一窍不通”，所以此次，记者就这一问题给业主们普及下更换物业的那些事。

问题一：更换物业公司有何流程？

按照国务院颁布的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，超半数以上的业主同意就可以更换物业公司。

所以按照规定，更换物业公司需要经过：

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，半数以上业主同意，即可更换物业公司；

2、由业委会负责物业管理招标事宜，邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业；

3、新老物业完成交接手续，新物业进场。

需要注意的是，在物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会就应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业公司，并将这一决定书面告知物业公司；同样，物业公司决定不再续签物业服务合同的，也需要在合同届满三个月前书面告知业委会。

问题二：未成立业主大会，小区能更换物业公司吗？

一般情况下，小区需要首先成立业主大会，之后通过业主大会中选举出来的业委会对小区各项公共事务进行统筹管理管理，包括负责聘用以及解聘物业公司的事宜。可是业主大会难召开、业委会难成立是现在小区的通病，那么如果小区未成立业主大会或是没有业委会，业主们还能更换物业公司吗？

答案是肯定。根据《江苏省物业管理条例》，“物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责”，这一情况下，全体业主共同履行职责，所以只要全体业主超半数以上同意就能更换物业公司。

同时，条例也规定“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责”，这种情况下，业主可以向物业管理委员会反映更换物业公司的诉求，由物业管理委员会负责相应事宜。

问题三：服务合约未到期，业主可以选择更换物业公司吗？

如果生活中，业主不满意物业公司服务，要求更换物业公司，但是物业服务合同未到期，这种情况何解？首先，需要区分小区是否实行的是前期物业服务。

针对前期物业服务，根据《江苏省物业管理条例》，“前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，所以这一情况下，无需等到合约到期，业主即可选择新的物业公司。

针对非前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第八条明确表示，业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。所以说，合约未到期，业主可以按照法定程序解约物业公司。但是其中牵涉到合同终止的问题，这就要看物业公司是否有违约责任，没有违约责任，业主单方解除合同还是需要承担违约责任的，具体赔偿问题双方可以协商解决，如果合同中有相应约定则按照合同处理。同时，这一情况下，也应保证对方必要的交接时间，既要避免小区出现无人管理的真空状态，也要给物业公司之间的交接工作准备必要的时间。（物业网编辑高静）