开发商遗留问题，物业如何应对？

近日，某物业负责人向记者反映，开发商在房屋还未达交付标准的情况下就交房了，这之后遗留下来的问题给他们的物业管理带来了很多的麻烦。

【事件阐述】

该负责人告诉记者，他们小区项目的开发商与业主的购房合同中规定了交付日期，但到了交付期，一些工程的后续工作还没做好，可由于合同中规定超期交房会有违约金，所以建设方为了规避风险，就仓促交付。然而仓促交付带给他们物业的是很多建设方面的瑕疵和不足，比如说道路没到位，亮化没完成等，这些问题致使物业和业主之间产生了一些矛盾和误会，影响物业对小区的管理工作。

【记者疑惑】

房屋未达交付标准怎么就可以交付呢，物业在交付之前不是也需要对房屋进行验收吗？针对记者的疑惑，物业人员告诉记者，物业前期都是受开发商的委托，说得直白点就是开发商是物业的老板，所以在某种意义上物业只有协助开发商。该物业人员还透露，前期物业查验按理说必须进行而且是在各个项目完全竣工验收合格后才可以进行物业交付，事实上小区物业真正开始交付时，各项指标都没有完善，配套设施都不具备，基本达不到交付条件。严格意义上来说物业交付就是物业综合验收合格，房屋的合格证、产权证、说明书、水电卡等等必须齐全，但目前除了一些前景较好的楼盘可能会材料完善齐全后交付，多数开发商都不会搁置时间太长。同时在售房是有规定时间的，为了让资金能够尽快回笼，并规避风险，开发商都是边交付边完善。

那么针对遗留下来的问题，开发商采取解决措施了吗？该物业人员回应说，小区业主普遍认为开发商与物业是“一丘之貉”，将房屋问题像“皮球”一样踢来踢去，相互包庇。业主难找开发商，于是一有问题就找物业，让物业联系开发商。开发商可能会来维修一两次，但是问题多了，开发商会以物业公司为“挡箭牌”，推卸责任。这么一来二往，业主就“爆发”了，于是物业首当其冲遭了难。更何况大部分业主根本不会把遇到的问题当成开发商的事，而是直接找物业的麻烦。

那么就没有办法解决这个难题吗？记者了解到，在《物业管理条例》中就有针对开发商遗留问题做出的规定，比如第二十八条“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料”，第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”等。这些规定都为物业与开发商之间发生“扯皮”提供了法律依据。

【如何解决】

针对该物业人员向记者反映的情况，记者咨询了有关部门。相关工作人员告诉记者，针对开发商遗留问题，物业第一是把握好承接查验关，第二是及时与开发商沟通。但是该物业人员介绍，一般小区的开发企业都是在物业交付过程中委托物业进行交付的，等物业完全交付后由开发商组织小区成立业主委员会，在开发商退出小区后，小区的物业管理都是由业主委员会来聘请物业企业的。这一特殊的性质就决定了物业处在两边都难得罪的地位，因此只能委曲求全。物业人员还表示，如果物业前期不配合就会被开发商解聘。所以对于“二次验收”的要求，在现实情况中很难达成，甚至有些小区物业交付快完成了，楼盘却还没验收。这些事情直接导致了开发商遗留问题成为普遍现象。

防范措施远比解决问题容易得多，所以充分做好房屋的验收工作十分重要。不仅仅是物业要做好交房前的验收工作，有关职能部门也要做好严格的验收。这就要求相关的职能部门不能走过场，加强对开发企业的管理监督，严格要求对小区的设计单位、图纸审核单位、许可审批单位、施工监理单位等的验收审查，严禁房屋还未验收就交付的现象发生，加大惩罚力度。同时应当充分保障物业公司的合法权益，决不能让其处在不配合就会被“炒鱿鱼”的惶恐之中。只有在自身的权益得到保证的前提下，物业才能真正发挥自己监督、审查作用，毕竟物业也是开发商遗留问题的受害者。当遇到这类问题时，物业也需要积极与开发商协调沟通，沟通无果就可走上法律程序，力求最快最好地解决遗留问题。（物业网编辑 高静）