小区车位优先满足业主? 深圳市规土委建议写进本地法

小区车位算开发商的还是业主的？车位收益应该归谁？目前，业主与开发商约定出售、出租车位、车库后的操作已成无法可依的灰色地带。深圳市规土委2014年法规实施报告近日公布，深圳市规土委建议在房地产转让条例增加业主对车位、车库的优先使用权规定，体现《物权法》“首先满足业主需要”的规定。

本地条例两大空白

未体现“首先满足业主”未给车位交易提供依据

《深圳经济特区房地产转让条例》中关于车位、车库的归属成为争议焦点。《条例》规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。而《物权法》对此的规定是，建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主的需要。深圳市规土委认为，“现行的《条例》并不能体现出《物权法》‘首先满足业主需要’的规定，这是问题之一。”问题二是，无论物权法还是《城市房地产管理法》或《条例》本身，对业主与开发商约定出售或租赁车位、车库以后如何进行“出售、租赁”缺少规定，因此，关于业主与开发商约定出售、出租车位和车库之后的操作，已成为缺乏法律规制的灰色地带。

条例实施“埋地雷”

车位归属有“默认”情况但实际上无法办产权登记

尽管《深圳经济特区房地产转让条例》有明确规定，车位有约定的，在办完初始登记后归约定方所有，也就应该能办理相应的产权证明，但在实际中这方面还没有操作细则，深圳市规土委是不予以登记的，也就为停车位处理难的历史问题埋下“地雷”。

去年12月一轮针对《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》的讨论就充分体现了由此造成的多方争议。《办法》中规定：小区停车位分为配建和增设两种。配建停车位约定归全体业主共有。增设停车位则可约定为开发企业所有。但当时万科集团的首席律师颜雪明认为，《办法》违反《物权法》。车位作为独立存在的不动产，其不属于业主共有部分而是专有部分，即相当于房屋，这在《物权法》上已经明确无误。对停车位权属问题，深圳市人大代表李继朝则认为，绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报，不计入容积率也不交地价，且开发商的建造成本已计入房价，对于这部分其认为应该归属全体业主所有。而在这个之外，由开发商按照停车位规划报建审批的，交了地价的部分，李继朝认为可以归属为开发商所有。

修改方向

“首先满足业主需要”写进《条例》

报告中，市规土委建议，根据物权法，增加业主对车位、车库的优先使用权。在业内人士看来，这一建议可以使《条例》与上位法《物权法》相一致，体现《物权法》“首先满足业主需要”的规定。另外，《条例》若照此修改，也可为后面实施的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》提供法律依据，遇到争议和纠纷之处，可以依据《条例》规定来实施，有法律上的保障。

来源：南方都市报