南京：人大邀市民谈物业立法

物业费怎么收，价格怎么定？小区的收益如何监管？……这些易成小区管理矛盾导火索的问题，如何通过正在制定的《南京市住宅物业管理条例》得到破解？南京市人大常委会昨日举行“金陵民声-热点网谈”活动，邀请南京市、区人大代表和法学专家，与市民就如何立法管好物管的话题进行讨论。

关键词：车位

开发商应明确车位出租时点和比例

小区车位只售不租，面对如此霸气的开发商，不少业主是一肚子气。南京市人大代表、江宁区住建局党工委副书记、纪工委书记徐静说，2013年实施的《江苏省物业管理条例》中虽然已明确开发建设单位对于小区车位不得“只售不租”，但没有明确租售比例和出租的具体要求。其建议，在“南京市住宅物业管理条例”中，应当对这些问题进一步细化补充，要明确开发单位关于车位出售、出租的时点、比例，物价部门要制定车位出租的租金标准或公布租金测算方法。同时，有关行政主管部门应当加大对开发建设单位只售不租，违规出租行为的处罚力度，切实维护业主的权益。

关键词：物业费

物业费涨价要有半数以上业主同意

小区的物业费定啥标准，如何收取？这也是小区管理矛盾的一个导火索。网友杉小虎提出，调价方案应经占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，物业服务企业才可以调整收费标准。

南京市人大代表、秦淮区物价局局长王真理为这位网友的意见点赞。他认为，现行的《江苏省物业管理条例》就目前的实际情况来看，存在两个方面的问题。“一是政府指导价不能及时调整变动，以南京为例，目前实行的政府指导价还是2006年公布的。二是业主大会成立比例不高。目前南京市成立业主大会的小区约占40%。”他建议，立法中应建立起在业主大会成立之前的物业收费调价机制。另外，征求业主意见的工作应由街道办事处牵头，物业企业和业主代表参与配合开展，增加征求业主意见公正性和透明性。

关键词：维修基金

维修基金怎么用写入小区公约

小区维修基金怎么花？徐静代表建议，在条例中做出具体规定：一是建立“应急使用方案”和“年度使用计划”制度。即由资金监管部门会同相关街道，对小区进行指导，通过召开业主大会会议，把维修资金应急使用方案“写进”小区的管理规约和业主大会规则，同时把小区一年内的维修计划及动用维修资金需求一次性向业主征求意见，大大提高资金使用效率。二是通过建立业主小组制度，通过以楼幢、单元等可以划分的最小单位为基础，建立小区内的业主小组。业主小组可以决定本小组范围内所涉及共用部位共用设施设备的维修及资金使用，从而缩小征求业主意见的范围。三是通过业主代表大会制度，降低业主大会决定“门槛”。

关键词：小区收益

业主有权查阅业委会收益账簿

如今小区里创收的地方还真不少，比如公共区域的广告费、停车费，但这笔钱究竟进了谁的口袋，又怎么花出去了，往往是一笔糊涂账。

“我认为首先要实现公共收益透明化。对于大家在这方面的诉求，我们将在条例起草过程中尽可能地予以考虑。”《南京市住宅物业管理条例》起草组项目负责人、河海大学法学院副院长陈广华认为，企业对小区公共收益部分要单独建账，独立核算，定期通过第三方机构审计公共收益账目，并予以公开。同时要加强对业委会使用、分配公共收益的监管。业主可以要求查阅业委会关于公共收益使用、分配的会计账簿，如有疑问的部分，业委会委员应当予以说明。

立法进展：物管条例草案将于今年6月完成

《南京市住宅物业管理条例》目前起草的怎么样了？起草组项目负责人河海大学法学院副院长陈广华表示，条例起草计划将分为：1、摸底调研阶段（1月16日-4月5日），2、起草调研报告阶段（4月5日至4月15日），3、条例草案起草阶段（4月16日-6月15日），4、提交最终成果阶段（6月16日至19日）。这也意味着，条例草案最快有望在今年上半年制订完成。

陈广华还透露，政府主管部门、相关职能部门、街道及社区在物业管理活动中的职责；如何有效开展业主自治活动；如何规范公共收益的使用、分配和监督；如何规范专项维修资金的使用、分配和监督等等，这些都将在条例中找到答案。

来源：扬子晚报