业主大会法人化 有效缓解小区矛盾

随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，有关物业管理的投诉和纠纷正在不断增多，业主委员会作为连接业主与物业公司之间的纽带，它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结，对小区生活质量的提高、内部秩序的稳定具有十分重要的作用。

扬城业主委员会现状：

目前，我市市区已成立业主委员会约310个，不少小区业主委员会都能正常开展工作，它们在正确维护业主权益方面，主动发挥着业主委员会应有的作用。

同时，为了切实保障业主委员会的正常运作并发挥其积极作用，扬州市房管局做了多项工作：

一、从体制、机制上理顺管理关系，明确社区居委会的指导监督职责。规定首次业主大会由所在地社区居委会牵头组织召开。2009年，将物业管理重心下移，把业主大会的管理职能下放至各区房地产主管部门，由各区房地产主管部门对业主大会和业主委员会进行指导和监督，形成了有效的监督管理新机制。

二、加强业务指导，确保工作顺利开展

（一）编写《扬州市区物业管理工作手册》，加强对业主委员会工作的指导与帮助。

（二）加强对社区居委会和业主委员会委员的业务培训。

（三）加强物业服务工作的宣传。

三、健全管理措施，发挥小区业主委员会主观能动性

2009年，扬州市房管局针对住宅小区物业服务多元化特点，建立住宅小区物业服务管理协调工作机制，推动社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方按照一定的原则和工作制度实行协作，共同组织促进住宅小区物业服务工作。2011年，我市在市区住宅小区全面推广“三位一体”服务协调机制。

虽然我市大部分业主委员会运行状况良好，但不可否定的是，当涉及小区的公共利益受到损害时，无论是业主大会，还是业主委员会，却几乎都没有起诉开发商或物业公司的诉讼资格。

海德公园申请业主大会法人化遭拒

近年来，业主委员会和业主大会由于不具备法人资格，所以在行使权力过程中会遇到诸多阻力和尴尬，甚至无法与其雇请的物业公司平等对话。根据相关规定，办理组织机构代码的组织机构应当依法设立并具备有权机关批准设立或核准登记的证书或文件，而业主大会和业主委员会并不符合这一条件，因此，其法人化的道路一度受阻。

我市海德公园小区业主委员会曾经试图申请办理组织机构代码，便于加强对小区物业公司的监督管理，但因其不具备申请资格，最终该请求还是被拒绝了。

浙江温州成业主大会法人化“试吃螃蟹之地”

去年，温州鹿城区南塘5组团于3月中旬取得了鹿城区民政局颁发的“社团证”和“法人资格代码证”。这意味着，南塘5组团业主大会成为全国首个具有社团法人资格的业主大会。

业主大会一旦具备了法人资格，它可以更加主动参与小区公共车库、电梯等公用设施的管理，能够对小区内公共收益的处置分配等提出建议，这样一来，小区业主的主人翁意识将增强。

思考：扬城业主大会法人化意义何在？

记者走访了扬城部分小区，对于业主大会法人化这一观念，许多业主都十分支持。有业主表示，业主大会在维护业主权益上发挥了一定的作用，但业主大会没有法人化时，法律上一直身份不明，造成业主大会在法律程序中经常处于尴尬的境地，在诉讼中无法成为案件当事人。但业主大会一旦登记成为社会团体法人，根据我国民事法通则的相关规定，它则具备了相应的民事权利能力和民事行为能力，具备民事诉讼主体资格，业主大会在诉讼中将变得“名正言顺”。至此，如发生物业服务企业侵占车库、公共绿地以及电梯等公共设备、设施情况时，业主大会可以更加有效地维护全体业主的共有权益。

另外，业主大会如果成为一个社团法人，那么它可以有自己的独立银行账号，参与管理小区的经营收入。与此同时，根据物权法等相关法律规定，小区公共区域产权可归于业主大会名下。但是，也有许多业主担忧，业主大会虽然权利扩大了，钱财增多了，但往后他们会不会为了私利而伤害全体业主的利益呢？此外，业主大会法人化后，小区维修资金的管理也将由业主大会接管，那么，业主大会成员该如何管理和增值这部分钱财呢？

虽然业主法人化能有效缓解部分小区矛盾，但不可否认的是，其中还存在不少的问题值得大家反思。（物业网编辑尹玉婷）