零星小区难引物业入驻 小区自治有成效也有隐忧

在老城区，散布着不少零星楼宇小区。这些小区由于规模较小，物业费低，同时收缴率不高，大多很难吸引物业公司入驻。但小区管理却不能因此中断。请不起物业，干脆自己管自己。近年来，不少这类小区开始尝试成立自治小组，实行居民自治。

相比引进物业公司，居民自治无需盈利，物业费因而相对较低，同时还有助于提升邻里关系，很快就在不少小区取得了不错的效果。但记者在调查中发现，居民自治光鲜背后，或多或少都存在着一定的隐忧，不解决这些问题，小区自治长远来看并不能健康发展。

零星小区难吸引物业进驻

位于莫邪路边的庄先湾6号建于上世纪90年代中期，小区仅有5幢住宅楼，190多户居民，大都是福利分房。小区建成后一直由房产公司代管。小区居民邵庆元告诉记者，虽说没有物业公司，但一栋楼里的邻居们基本都在一个单位上班，楼上楼下都是熟人，相互照顾，楼道里的安全卫生倒也过得去。

但随着房产公司在2006年撤出后，问题出现了。出了楼，居民互不相识，小区管理就难了。环境脏乱差倒是其次，没有保安，什么人都能进进出出，经常有居民家中遭窃。为此，居民多次开会商谈解决办法，最终在2008年，全体业主选举成立7人小组，出面聘请物业。“但谈了几家，一年都要六七万，那时候，一户物业费一年才60元，根本不够，没有一家愿意接受。”作为小组成员的邵庆元对当时的印象很深。

而在娄江新村东组团，则是物业公司因为连年亏损主动撤离。与庄先湾6号相似，娄江新村东组团小区仅有7幢住宅楼，250多户居民，物业费一户一年也就几十元。2007年，物业公司因为物业费低、加上部分居民拒交，亏损严重而撤离，小区就陷入无人管的混乱局面，许多与业主利益相关的事务无法得到妥善处理，偷盗、脏乱现象严重。

在老城区，和庄先湾6号、娄江新村东组团一样，遭遇物管问题的小区不在少数。它们大多建造年代较早、小区规模小，物业费低，同时收缴率不高。物业公司要么是不愿意接手，要么就是进驻一段时间后，因入不敷出而选择撤离。“小区再小，物业公司至少要安排三四名保安，光是员工的工资，就超出了物业费，赔钱的买卖谁都不愿做。”

成立自治小组

尝试居民自治

没有物业愿意接手，但小区不能不管。面对尴尬局面，不少小区居民考虑起自治的可能性。

被物业公司拒绝之后，庄先湾6号居民小组开始实行自治。但没有足够的经费，小区自治就是一句空话。近几年，小区里车辆逐渐增多，随意停放，不但影响小区面貌，也容易引发邻里纠纷。在征得居民同意后，自治小组在小区划出60多个车位，以每月60元的价格租给居民。2012年，借助老新村改造契机，又增加了20多个车位。

有了资金，自治小组为小区聘请了门卫，实施封闭管理。去年5月份，又拿出4000多元，在小区门口和河边装了两个监控探头，居民的安全更加有了保障。逢年过节、遇到老人生日等，自治小组都要上门看望慰问。而在财务上，小组也力求公开透明。小组成员邵庆元告诉记者，小组定期改选，成员全部不领工资。每半年一次，小组将收支详情在小区内公示，接受居民监督。

同样的转变也在娄江新村东组团上演。2008年4月，在娄江新村东组团成立了一支自管小组，小组成员先行垫付5万元作为自治启动资金。在保持原有绿化面积的同时，自管小组将小区停车位由原先的40个增加到170个，并聘请4名保安，加装门禁系统，增添摄像探头等物防技防设施，增强业主的安全感。

自管小组还制定了“小区管理规章制度”，“小区重大事项业主协商、公示制度”，遇到重大事项、业主集体协商，财务定期公开，提升居民对小组的信任。看到在自管小组的努力下，小区管理越来越好，原先不愿意缴纳物业费的居民也陆续主动补交。如今，通过征收物业费和车位费，5万元启动资金已全部归还给自管小组成员。

居民自治既有成效也有隐忧

目前，老城区内不少零星住宅小区相继成立自治小组，尝试居民自治，解决小区管理难题。自治小组热心服务，所需费用相对较低、小区财务公开透明等是这些小区的共同特点，因为这些特点，居民对自治小组非常信任，邻里关系相当和睦，一切似乎都非常美好。

但记者在调查中发现，光鲜背后，不少自治小组都有着不同程度的隐忧。在娄江新村东组团，由居民褚曼丽等10人组成的自管小组，大都是热心肠的退休老人。几年来，有人去世，有人上了年纪退出，剩下的人工作压力越来越大，但却一直没有居民愿意加入自管小组，这种居民对小区管理有需求，但对承接自治小组工作缺乏热情的情况，在自治小区中并不是个案。

此外，资金紧张也让不少自治小组担忧。这些小区大都建造年代久远，经常需要进行小修小补。和现代小区不同，这些老小区大都没有可出租的商业用房，自治经费主要来自物业费和车位费。施行自治后，这些小区缴费率普遍很高，但和现代小区相比过低的价格，让自治小组的经费很难充盈起来。

邵庆元介绍，像防盗门、信箱坏了需要修补更换，自治经费能够解决。但是遇到大的维修，如小区内的下水道坏了需要大修，所需资金较大，自治小组就有点捉襟见肘了。对此，姑苏区住建局住房保障处负责人表示，如果该小区有维修基金，自治小组可以申请动用维修基金。如果没有，考虑到这些小区缺乏商业配套等，可以尽量提供一定的帮助，但也不可能大包大揽，关键还是要小区提高物业费和车位费的价格，增强自治小组的经济实力。

记者采访了解到，这些老小区的居民普遍没有交物业费的习惯，有一部分即使交物业费，一年也就几十元。但相比卫生、安全、维修等基本物业需求，这些费用越来越不成比例。由此可见，小区自治从长远来看，健康发展既要自治小组的热情，更需要资金支撑。因此，引导小区居民树立支付一定物业费享受好的物业服务的观念也是确保小区自治健康发展的重要一环。

来源：苏州日报