宁波物业费上调请来“老娘舅” 该做法可否在扬城“行得通”？

物业费难收缴在扬城是许多物业公司面临的共性问题，对于如何缔造收缴率100%的“神话”是不少物业人的不懈追求。而提到上调物业费，大部分物业公司表示还是十分有难度，其中最大的原因还是过不了业主的那道“关卡”。

扬城物业费难上调原因有二：

1、物业行业收入不理想，服务品质受限：

根据《江苏省物业管理条例》规定：“价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。然而，记者了解得知，扬城许多物业公司多年未成功调价，甚至有的小区10年都没上涨物业费。物业服务费的收入赶不上物业服务成本的刚性增长，许多物业公司只能被迫采用减少人员、降低服务标准的方式来维持生存，导致其服务水平不高，难受业主青睐，因此上调物业费更成了“遥不可及”的梦。

2、业主对物业服务的认知不够理性：

由于小区物业服务涉及到千家万户，有的业主对物业服务的理解片面，认为只要是小区的事情，物业企业都应该管，这给物业公司的工作带来不少负担。另外，有些业主缺乏“花钱买服务”的意识，多以“无法感受物业服务”为由拒绝缴纳物业费。还有就是业主公共责任意识不强，守约观念淡薄，缺乏公共秩序的契约精神，以及对物业服务的“偏差性”理解，导致他们对物业公司持有看法，这使得物业费更加难以上调。

那么，到底如何才能打破物业费上调的“坚冰”呢？

焦点：宁波“救济方”——物业公司请来第三方物业评估机构

宁波海曙中山西苑小区业委会经物管部门推荐，请来了一个能说会道的“老娘舅”，即第三方物业评估机构。这个评估机构与物业公司毫无利益关系，对于“小区到底应不应该上调物业费？到底上调多少？”该机构在综合周边物业服务价格、人工工本等因素，给出合理建议。在听过评估机构的中肯分析后，不少业主竟服气了，从而物业费调价也顺利多了。

据悉，海曙区在全宁波最先引入第三方评估公司，由于评估机构这个角色是独立于物业公司和业主之外的，与谁都没有利益关系，因此容易取得业主信任，至今海曙区已有不少小区尝到了第三方物业评估机构的“甜头”。

讨论：宁波物业费上调“新方法”可否适用扬城

业主方

在记者的采访中，基本没有业主知道第三方物业评估机构的存在，但对于这一做法，有四成业主表示可以接受。月亮园的业主表示，该小区建成至今已有十多年，期间只上调了一次物业费，他们并不是不知道物业公司的不易，但一旦物业公司要求上调物业费，不少业主还是怕其中暗藏“猫腻”，如果有第三方评估机构的加入，经过专业人员的市场调查，中肯的分析最起码让业主能够坦然接受物业费上调。

还有五成业主表示不能接受。文昌花园的业主表示，有些老小区或拆迁安置小区的居住人群本来收入就不高，加之物业公司执行的物业服务等级标准不能满足他们的要求，所以“物业费提价”一说就成了不能触碰的“高压线”。此外，有业主表示，谁能保证社区或业委会请来的第三方物业评估机构与其没有利益往来，所以对于这一做法，该部分业主依然认为这是物业公司“变相”上涨物业费的手段。

剩下的一成业主认为，由于自己居住的小区并没有此类尝试，所以他们对这一做法持观望态度。

物业公司方

在采访中，大部分物业公司认为这一做法还是很“悬”。有些物业负责人表示，由于第三方物业评估机构在扬城鲜有人知，物业企业对其也不能知根知底，所以对于物业费上调此类棘手事件，他们并不放心由第三方“插手”，甚至害怕适得其反。

还有一些物业人员表示，小区的物业费收缴本就很成问题，一旦上调物业费，很容易让业主反感，即使请来第三方物业评估机构，许多业主也不见得会愿意接受评估人员的建议。

不过还是有一些物业公司表示，如果扬城有类似的专业机构，他们还是愿意尝试，毕竟有宁波的成功案例在，他们多少也会相信第三方物业评估机构的影响力。

官方说法

记者采访了物管中心相关人员，对于这一做法，该人员坦言，目前扬城还没有业委会或社区委托他们推荐第三方物业评估机构来解决物业费上调问题。另外，该人员介绍，据他所知，扬城专门处理物业事务的机构最多只有1-2家，由于这类机构不需要到物管部门备案，所以物管部门难以对这些机构进行管理，对其内部情况的了解也十分有限，因此宁波物业费上调的“新方法”在扬城实施的条件还不成熟。

反思：满意服务才是打破物业费上调“坚冰”的利器

说到底，如果物业公司能提供让业主满意的服务，那么对于物业费上调，大部分业主还是有可以商量的余地，即使请来第三方物业评估机构，无非还是想让业主认同物业公司做法，接受物业费上调方案。

为了让业主得到满意服务，扬州市房管局做了大量工作：

（一）实行分级管理：构建市、区、街道、社区四级物业管理体制，建立市区物业管理联席会议制度。

（二）实行分类管理：对于新建商品住宅小区，前期加强物业服务招投标的监管，后期注重提高物业服务水平，重点解决企业不诚信经营等问题。对老、小、散住宅区，能实施的实施市场化服务，对2000年前建设的老旧小区推行基本物业服务。对拆迁安置和保障性小区，在物业收费不足的情况下，实行谁建设谁负责兜底的资金保障机制。

（三）建立属地管理、重心下移的工作机制。各区政府（管委会）根据各自的工作实际，将物业服务纳入社区建设和社区管理体系，落实本区物业管理相关政策措施；督促区房管局开展对物业管理工作的日常监督和指导；强化属地街道（乡镇）、社区居（村）民委员会和区职能部门的职责，切实抓好辖区物业管理工作。

（四）建立市、区、街道、社区常态化投诉处理机制。市、区房管局、街道（乡镇）、社区居（村）民委员会分别设立物业管理工作投诉点；各级投诉点建立投诉受理制度，设立专门的公开投诉电话；各级投诉点要及时调查处理业主反映的投诉事项；市房管局要运用物业服务信息网络，受理和交办业主的投诉。

（五）建立以提高群众物业服务满意度为核心的考核机制。物业管理工作实行三级考核，即市考核区和部门，区考核街道（乡镇）和物业服务企业，街道（乡镇）考核社区。考核标准要以群众物业服务满意度和群众投诉处理结果为重要指标，全面反映市相关部门、各区、街道（乡镇）和社区的工作情况以及所在地区物业服务管理水平。

（六）打造“智慧物业”：房管部门运用大数据的概念，应用互联网技术，打造适合扬州特点的“智慧物业”，搭建一个集电子政务、物业服务、电子商务和业主自治功能为一体的公共服务平台。其中“快递服务中心”拉近了业主与物业公司的距离，“扬州物业网”及“手机APP”让业主对物业行业加深了解，体会物业公司的不易。（物业网编辑尹玉婷）