物业成功上市的3个关键

总结以往企业上市的案例，我们可以发现，转变思维方式，按上市标准规范化，创新价值链是物业服务企业能否成功上市的关键。

转变思维方式

物业服务企业过去的发展，主要是“市场思维”，即立足市场，满足客户需求，以常规的方式发展。现在的发展应当是“市场思维”+“资本思维”，不仅要立足市场，满足客户需求，更要利用IPO，按照上市公司要求的标准去发展，到资本市场进行大众融资、发行股票，获得超常规发展。

上市，可以让对物业服务企业获得融资，可以低成本的持续获取大量、稳定、长期的资金用于企业发展。融资平台可以选择深市、沪市，还可以选择新三板或是境外，而且比贷款、拆借等诸多融资渠道成本低很多。在品牌建设方面，上市相对更容易获得关注，提升认知度和美誉度，从而建立品牌并获得客户青睐。故物业服务企业纷纷追寻上市，也就顺理成章。

当然，对物业服务企业而言，上市也有风险。由于上市公司关系到股东权益和诸多利益相关者，影响面很大。各国对上市公司管理都非常严格，譬如要求企业必须严格遵循上市公司的公开披露原则，定期向公众披露公司财务情况和经营业绩，发生重大交易、重要交易、关联交易须经一定程序并公开披露，对收购与兼并、重大变更、内部控制、股份事务实行重点管控。所以，上市对物业服务企业提出了更高要求，违规将受罚，经营不善有可能被收购。

上市标准规范化

尽管不同的证券交易所对企业上市的要求不尽相同，但一般对资本额、获利能力、资本结构、偿债能力、股数分散情况等都有一定标准。因此，对于绝大多数想要上市的物业服务企业而言，要按上市公司的要求进行股份制改造，弄清楚上市的程序、要求与标准。其中，有的事情比较容易，如上市程序;有的要费一些周折，如股份制改造;有的具有一定的难度，获利能力、偿债能力。

物业服务企业应按目标证券交易所对上市公司要求的标准，进行规范化。譬如，实收资本额方面，应不低于某一数额;获利能力方面，税后净收益占资本总额的比率不得低于某一数值;偿债能力方面，近一年的流动资产占流动负债的比率不得低于某一数值;资本结构方面，近一年财产净值占资本总额的比率不得低于某一数值;股数分散情况方面，股东人数不得低于某一数值。至于具体的数额，要依据所选择的目标证券交易所的具体规定来确定。其中，有的要依靠实际经营业绩来达成，有的可以通过并购、分拆、重组等技术性和变通性处理来达成，有的可以自己完成，有的要借助券商、顾问等外援来完成。

只有达到目标证券交易所对上市公司要求的标准，上市才有可能变为现实，否则会被拒之门外。

据浙江开元物业新三板上市的公开转让说明书，其有限公司阶段，未设监事会，有限公司设立至股份公司成立，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况。股份公司设立后，已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会以及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系，前述不规范情形已经消除。公司规范化，是其获上市PASS的必备条件。

创新价值链获取客户认同

物业服务滥觞于地产开发的配套服务，起初仅仅作为房地产产业链条的一个部分，后来才发展为一个独立的行业。一般而言，物业服务价值链的基础性活动可分为：投资决策、项目设计、项目建设、营销推广、物业服务等。辅助性活动可分为：基础架构建设、人力资源、技术开发、筹资融资等。

投资决策的内容，主要包括依据目标客户群定位，结合物业建造成本，确定物业服务的模式、内容、质量标准、预定价格。项目设计的内容，主要包括从使用、维护、管理、经营，以及未来功能的调整、保值增值角度参与规划与设计，对平面规划、功能区域、户型配比、房型结构、立面色彩、景观设计、配套设施、设备选择等提出建设性建议。项目建设的内容，主要包括派出工程技术人员进驻现场，对在建物业项目观察、跟踪，发现问题并提出解决建议。营销推广的内容，主要包括结合市场定位、产品类型、产品风格等确定客户群细分，完成物业服务服务策划——物业定位、服务模式、运作思路等，有的还涉及尾盘销售、物业出租和转售。物业服务的内容，主要包括基本服务、专项服务和特约服务。

从价值链来看，要使业主满意，核心在于物业服务这项基本活动。物业管理行业市场的竞争主要表现在对业主的全面争夺，是否拥有业主取决于物业服务企业与业主的关系，取决于业主对物业产品和服务体验的满意。物业服务应企借助各种资源，尽可能将自己的优势都整合进去，形成一个集成性的产品与服务。通过所提供的服务，提高业主价值和体验愉悦感，从而形成可持续地竞争优势。

价值链中辅助性活动也很重要，基础架构建设、人力资源、技术开发已经成为物业服务业企业升级与上市的制约因素，也需要适时适当创新。

2015年上市的珠海丹田物业，在传统住宅物业服务、商业物业运营、公共物业服务基础上，进行价值链创新，形成颇具特色的校园服务，包括后勤管理服务、快递中心、文化餐饮、校园O2O平台、校园智能平台、校园便捷交通等。他们在未来五年发展规划中特别强调以校园服务为核心，整合集团资源，扩大校园服务产业规模。丹田物业能够成功上市，校园服务为核心价值链创新功不可没。

是否转变思维方式，是否按上市标准规范化，是否创新价值链，是物业服务企业能否成功上市的关键。如果这三个方面都做得比较好，上市才可能变得容易和有意义，才可能获得可持续竞争优势。此外，对一些物业服务企业而言，除了上市，还可以通过资产证券化的方式借力资本市场将缺乏流动性的金融资产盘活，来达到融资、资产与负债结构匹配等目的，从而增加竞争优势。

来源：中国物业管理