物业管理项目经理所面临的五大挑战

大约在三年前，一次关于物业管理“规模经济”与“规模不经济”的论战在深圳物业管理界展开，当时论争的核心问题，仍然在于企业“做大”与“做强”的关系问题，而在笔者看来，要进行这一类问题的探讨，首先要具备一个前提就是物业管理企业作为一种独立的意志去存在，而对社会负起责任，否则，它们就活象童话当中被换成石头心的人一样，纵然获得无上的荣华、权势和永生，又有何意义可言？

一家物管企业管理项目的数量，收益的多寡，其实并不值得夸耀，作为早期的深圳物业管理北伐军，我们深知有时管理一个1毛钱物业费的社区，比很多每平米收3元钱管理费所付出的艰辛还要大得多，物业管理本身是基于房地产市场而发展的，而房地产市场是典型的区域性市场，它具有显明的单一性和差异性，故而，物业管理符合“项目”的一切特征：特定的资源条件、委托人的诉求、明晰的目标约束、实施的一次性和结果的不可逆。从这个角度上看，值得进行推崇的在于这样一种“过程精品”，一家企业最需要的是怎么在各自的物业项目上做出精工细活、纵深发展，而不是分心、贪大、敛财，如果说拓展规模的目标需要由企业管理者承担起责任的话，而今天，维持社区和谐的任务则对物业项目经理提出要求。

诚然，角色的变换，形势的发展，今天我们所处的时代，已经不能与两三年前同日而语，前景绝非光明一片，所谓规范物业项目管理，推行物业管理职业经理人制度，其实是在用一颗药丸来解救一场地震，故而我们在吞服这颗药丸以前，有必要了解一下我们即将面临的斗争。

挑战1

社区领导权的争夺

项目经理们所克服的第一宗挑战来源于社区领导权的争夺，业主委员会主任？居委会主任？物业公司经理？他们谁将成为社区的新的领导者？——如果是财富挂帅，那么就是开发商了；如果是权力优先，那么就是政府部门了？然而究竟谁更有资格呢？相较于我们的前辈，今天的物业管理者背负着更加沉重的压力——他为之负责的各类组织——开发商、业主、业委会和政府机构，都比以往更加强大、蛮横、臃肿而不是削弱。中海的“四不接”今天早己改写，注意，作为一个项目经理，我们权力的来源决定了这种权力的质量。

挑战2

社区财富保值增值

而第二宗挑战来自于社区财富保值增值的责任。社区财产的归属属于谁？属于缴物业管理费的人和组织，因为物业管理费本身也属于他们。对一个项目经理来说，社区的财产既不是我的，又是我的。说它不是我的，因为我对它没有支配的权力；说它是我的，因为我对它有着保全的责任。尽管成功的物业管理需要借助和协调大量的外部力量来达成，这包括供应商、第三方或者下属，但是，不可能因为授权或外包方的过错而免除责任。

挑战3

同客户达成有效沟通

第三宗挑战则是我们能否同我们的顾客达成有效沟通。毋庸置疑，今天我们正处于一个“沟底”，项目经理们的感同身受完全符合美国1929年大萧条的特征。投资人的利益应当得到保障，所以物业管理费不具备由开发商包干或者物业公司垫付的理由；但是收费率始终上不来；解决的办法只有削减员工的福利，而这种方式只会导致业主更有理由去抗拒缴费，结果成为一种恶性循环。——但正如罗斯福所说的：在这种情况下，我们唯一需要恐惧的，就是恐惧本身。

挑战4

矛盾与冲突

第四宗挑战是社区中此起彼伏的矛盾与冲突，物业管理项目经理，他是主战场的核心，信息流的交汇点，各方的讨价还价能力上升，使我们处于极为不利的战略态势，犹如史前文明时代遗留下来的怪兽，全部的利益相关人，其终极目标无非就是保持在战略地位上的绝对优势，以及将社区的资源零散分割，信息彼此闭塞，借此增加寻租机会。政府机构、业主、施工方、媒体、公司高层和职能管理班子都会打出种种使人晕眩的球，如果你缺乏准备，必然会狼狈溃退。

挑战5

项目经理自身

最终的挑战来自于我们自身，我们是否能够抗拒诱惑而去承担和战斗，一直以来，物业公司的经理班子们在行业的发展进程中，它表现出来更多是屈从于外界压力，而缺乏创新与活力。由于利益集团的操纵，许多物业管理的项目运作完全成为一种一看开头就知道结尾的直白，我们的人员素质有待重新武新，避免准备不周就要仓促上阵，而且，物业管理项目经理们必须超越自己的利益要求，明智而敏感地避免一切不适当的有利可图，从而履行作为一份职业所赋予的准则，当你成功时，你应当归功于员工、业主、委托人还有一切的参与者；而当你失败时，你必须单独承担责任。

要迎接这五大挑战不仅仅需要我们立刻行动起来，还需要完成观念上的转变，遵循正确的行动指南。

我们必须意识到，在社区当中，如果当一个人、一个组织尽可能追求一种绝对的利益要求，那除非是将外部世界跟内部员工一样进行管理，所以，一个人的绝对自由意味着其他所有人的绝对不自由，因此，这种自由不可能通过合法的方式取得，而只能通过强占和形成既成事实的方式来实现。——在这一背景下，任何一方合理的目标只能是“相对自由”因而也就相对不自由，但要实现这样一种社区秩序，有赖于在各方的要求之间取得平衡，而不是把一方的意志强加于另一方。

在这种情况下，要承担起一个项目责任不是简单地依靠良好的愿望和热情、努力就可以达到的，更不是简单的软弱和顺从，拥有熟练的业务能力、卓越的商务谈判水平和项目管理知识也未必足够，还需要经验和实战，还要有高超的斗争艺术。即使如此，在这一切挑战的厮杀当中，一个执着的物业管理人仍然可能“零落黄泥辗作尘，只有香如故。”但也许明天，他才能“待到山花浪漫时，她在丛中笑。”我更愿意相信，未来的社区项目管理班子，将是知识渊博、眼光独到的策划专家与人情熟透、执行力强的项目经理的黄金组合，只有他们，业主不用多付一份钱，就能得到全面、周到和细致的服务；也只有他们，才能承担起社区财富增加的重责。

作为一名物业管理的项目经理，我非常热爱我们今天所处的时代，《左传》有云：“唯圣人能外内无患，外宁必有内忧”；又云：“修己而不责人，则免于难。”孟子云：“生于忧患，死于安乐。”今与项目经理同仁共勉之。

来源：蜂巢物业论坛