物业企业盈利之法大PK

站在物业管理“风口”，一些品牌房企物业公司纷纷奔向资本市场。

继彩生活之后，中海物业、中奥到家和绿城服务也登陆港交所。一石激起千层浪，众多龙头房企都抛出拆分物业上市的想法，开发商打造万亿平台的野心已无需掩饰。然而，纷纷抢滩登陆的房企未来打造的物业平台如何在激烈的竞争中胜出，拼的是模式、规模、服务还是概念，似乎仍是个悬念。

物业的派系衍生

彩生活的成功上市，给物业管理带来了无穷想象空间。

彩生活在2014年6月30日上市之后的3天内，市值突破55亿元，反超母公司花样年52亿元总市值。上市一年后(2015年年中)，彩生活实现收入2.78亿元，净利润达1.15亿元，同比分别增长70.2%和56.6%。毛利率更是远超传统地产行业，达到73.9%。

翻番的利润率、增长率以及高估值给正在探索地产新出路的房企们带来诸多启示。继彩生活之后，2015年10月23日和11月25日，中海集团旗下的中海物业和独立物业管理公司中奥到家也先后通过实物分派、介绍上市方式于港交所成功挂牌，并受到资本市场热捧。而一直开发高端物业却并没有享受到理想中高利润率的绿城也于2015年12月23日在港交所发布分拆绿城物业上市招股书。万科、龙湖也一直在紧锣密鼓地加快物业管理板块的布局。

在资本市场催动下，各个物业公司似乎有一种跑马圈地大干快上之势。有数据显示，目前全国物业资产超过150万亿元，涉及服务人群超过5亿人。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，中海物业、彩生活、绿城物业都选择走物业拆分和社区O2O的道路。从产品设计来看，中海物业对特定客户细分，推出悦居中海O2O平台;彩生活上线彩之云信息化社会服务平台，建立起一公里微商圈;绿城物业推出园区综合服务平台幸福绿城，着力于建设智慧园区。

在细节方面，各个物管企业根据不同划分方式衍生出很多不同的“流派”。其中彩生活是第一家将并购扩张放在重要战略地位的物业管理公司，也是“扩张派”代表，截至2015年6月，彩生活的物管面积己达到2.7亿平方米。自扩张开始的2011年起，彩生活净利润就开始扭亏为盈，营收增长率也不断提升。净利润从2011年亏损1300万元增长到2015年6月的8415万元，营收增长率由2012年年末的34.14%上涨到2015年6月的70.18%。

但实际上，大部分物业公司多是作为房地产母公司附属公司存在。中海物业就是典型的“内生派”代表。单从财务指标看，彩生活2014年全年营收为4.8亿港元，而中海物业同期为21.6亿港元，双方相差约4倍。但利润指标上，彩生活明显优于中海物业，彩生活毛利润3.8亿港元，仅仅略少于中海物业4.1亿港元，而彩生活的1.8亿港元净利润则远超中海物业，后者只有9700万港元。彩生活2014年的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，远远超过中海物业披露的19%和4.5%。双方在营收规模和利润水平的差异非常明显。

中海物业一位业务高管认为，两家物业公司，由于各自企业性质和业务风格的差异，造成了双方利润水平的差距。彩生活侧重于增值服务，而中海现阶段仍然处于规模扩张。增值服务有两方面理解，一方面是传统物业管理收入的增值模式，彩生活侧重采用更为灵活透明的薪酬制，而中海物业则偏重高效实用但盈利水平受限的包干制;另一方面的增值服务是物业管理之外的新型服务模式，比如社区O2O、社区金融等。

从发展上看，不论是中海的“一味守成”，还是彩生活的激进扩张，都不可取。万科物业、绿城物业及龙湖千丁或正在稳步扩张，或已有明确的扩张计划，只有中海在社区O2O中保持着一种“乱入”式静止的姿态。同样彩生活的贸然扩张短期会增加资产报表上的大量“商誉”，但是从实际操作看，彩生活收购小区的管理问题颇多。

社区O2O：

虽说是资本市场的香馍馍，但物业O2O盈利如何持续，仍然是每一家房企分拆物业时必须面对的问题。截至目前已经上市和计划上市的房企大都仍以社区O2O为卖点，增值服务暂时还无法被看做利润的重要来源。

最先上市的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%，中海物业增值服务业务则占比较低，仅为4.7%。如何千方百计扩大物业板块市场份额，迅速将平台做大，则更是当前以上市为目的的众多企业所考虑的重点。

在仲量联行研究部中国区负责人周志锋看来，目前国内房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，而成熟的物业管理体系以及庞大的客户群又是社区O2O业务发展成败的关键。

据了解，除彩生活、中海、万科这些物业大品牌外，包括佳兆业、长城物业在内的近80家物业服务公司前不久成立了“一应云联盟”，志在利用社区O2O平台获得长足发展。彩生活推出了“彩之云APP”，绿城中国推出了“幸福绿城APP”，万科推出了“住这儿APP”，新城地产推出了“新橙社APP”等等。

面对众多社区O2O平台的涌现，彩生活CEO唐学斌认为，目前中国社区O2O的风口已被打开，“互联网+”和资本市场都在向物业服务行业招手。随着发展的需要，社区O2O也将不再仅仅停留于一个APP、一个虚拟平台那么简单，集结线上、线下资源，让其最终落地，好服务才是物业企业获得可持续发展动力的关键。

当下，大多物业管理企业正处于转型关键期，人力成本的增加、业主服务需求的升级以及大环境下移动互联网技术的普及与应用，都是促使大家选择社区O2O摆脱颓势的原因。然而，真正的社区O2O绝不是业主需要什么，物业管理公司在线上展现什么，线下输送什么这么简单。它需要整合社区各方力量，找到平衡点，因地制宜去打造每个社区的互联网生态圈。

以率先在国内实现社区O2O的彩生活为例，截至2015年6月30日，彩之云APP注册用户有156万人，活跃用户62万人。庞大的消费群体成为吸引中国移动、中国电信、京东、嘿客、平安、蚂蚁服务、车大大等第三方企业入驻的法宝。彩生活再通过入驻商家从中获利，并有效反哺到企业和社区中，形成可持续发展。

一位研究房企O2O的券商指出，就目前社区O2O发展来看，在所有研究标的中，绿城各方面推进得最顺利;彩生活发展得最早，但外强中干;中海物业空有O2O外壳，落实上甚为消极;万科虽不以O2O自居，但综合实力最强;龙湖的物管与社区O2O几乎两条线发展，若有分拆举动可予以重视。

由于目前社区O2O的盈利模式还不太成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士疑问。

记者手记：

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，社区O2O模式下各类APP软件不断出现，试图围绕社区各类消费提供相应服务，但从实际情况来看，粉丝效应一般，很多物业新服务不受认可，或相应的群体比较少。另外社区O2O模式下的盈利机制没有建立起来，很少有物业服务企业可以很有底气地说做到了盈利，所以还需继续探索。

不过国内物业行业还处于参差不齐的水平，每一家物业公司都有自己的APP，现在做物业的不做移动互联网都不好意思说自己是干物业的，最后做出来的APP都很雷同，卖桶装水、卖大米和卖金融产品。

其实，物业更多只是一个平台，在平台之上衍生出服务的可能性，构成了资本市场一个巨大商机。通俗而言，物业代表着业主，表示拥有一批收入稳定且高端的客户群。这就像一个永远也挖不完的金矿，对于任何商家而言，都充满无限诱惑力。

现在的物管企业颇像处于春秋时期，传统物管模式已被削弱，那些并不想改革的分布各地的无数小物业公司相当于随时准备“打酱油”的列国，真正拥有竞争力的是那些龙头物管，但哪个流派会活到战国时期，又是谁能最终一统江湖，时间又会持续多久，目前说不清楚，但是天下之大分久必合，“合”是大趋势，零散的物业行业最终会被一个或几个寡头所控制。时间会告诉市场最终结果。

来源：中国房地产网