上半年花样年控股物业销售增2成 物业服务增长明显

花样年控股董事会主席潘军。图片选自网络。

花样年控股日前公布了公司2016年中期业绩，上半年花样年控股合同销售额同比增长了19%至48亿元，营业收入同比则增长了48%至54亿元。

花样年物业销售产品主要是城市综合体、中高档住宅和精品高档住宅，这三类产品当期合同销售占比分别为37.5%、25.5%和37%。

公司上半年合同销售贡献主要来自武汉、惠州、苏州、深圳、成都等13个城市共计34个房地产项目，区域销售占比上，珠三角地区贡献了一半左右的合同销售额，紧随其后的是西南地区、长三角地区和华中地区，占比均为15%左右。

在花样年控股当期实现的近54亿元营业收入中，占比最高业务分部是物业开发，录得了44亿元销售额，占比82%，其次是物业经营服务录得了7.4亿元收入，占比14%。

花样年控股包括物业开发、物业投资、物业代理服务、物业经营服务、酒店经营等6个业务分部下，合计实现了13.7亿元利润，物业开发贡献了11.4亿元，物业经营服务贡献了2亿元，两项业务板块利润率为26%、27.5%，分别较上年同期增长了6个百分点和下跌了12.5个百分点。

花样年控股也指出，公司今年上半年的整体毛利率为27.6%，去年同期为32%，毛利率下降主要由于按包干制提供的物业管理服务的比重增加，而有关服务的毛利率远低于按酬金制提供的物业管理服务。

虽然物业经营服务拉低了花样年控股的利润率水平，但根据业务分部业绩，物业经营服务的销售额同比增长了1倍，利润增长了42%;物业开发分部收入增长了38.5%，分部利润增长了76.4%。

在账面上，花样年控股计入其他收入项目亏损了1.7亿元，占到公司税前利润的19%。这主要是由于期内人民币对美元汇率继续下挫，产生了近2亿元汇兑损失，去年同期则产生了2700万元汇兑收益。

同样体现在账面上，花样年控股当期投资物业公允值录得亏损1100万元，去年同期则为1.75亿元。不过，与此同时，其转为投资物业后确认已竣工销售物业的公允值带来了3.43亿元收益，这意味着公司当期花样年控股有投资物业竣工等待出售。按此计算，投资物业公允值调整仍为花样年控股到来了3.3亿元账面收益，占到公司税前利润的37%。

花样年控股当期融资成本增加了1倍以上，从2015年上半年的1.6亿元增加到3.3亿元。花样年控股解释，主要由于计息负债平均年度结余相应增加。

花样年控股对联营公司与合营企业的权益分别达到了6.76亿元和4.1亿元，其中对联营公司的权益从上年同期不到700万元暴增了近百倍，对合营企业的权益则与上年同期基本持平。这些权益仍未给花样年带来可观收入，公司当期应占联营公司的业绩轻微亏损，应占合营企业的业绩已经扭亏为盈，但收益微弱。

倒是今年上半年通过出售附属公司收益给花样年控股带来了近1.8亿元收益，占到公司税前利润近2成。

特别值得注意的是，今年上半年花样年控股的所得税开支里，如果不计入递延税项的账面调整，公司的企业所得税和土地增值税合计纳税开支达到了5.8亿元，这一纳税额是去年同期的2倍之多。尤其是土地增值税，从去年同期的7300万元增加至近3亿元，增幅为3倍以上。

花样年控股缴纳大额土地增值税，缘于公司主要项目属高端产品，销售溢价及增值额较高。

通过递延所得税调整以后，公司所得税开支落回到5.64亿元，同比增加近4成。当期公司递延所得税扣减了近2亿元，去年同期则增加了1.13亿元，但递延所得税只体现在账面调整。

截至今年上半年，花样年控股销售物业存货规模约为200亿元，相比去年同期减少了12亿元左右。但花样年控股下期结算收入预计会有所下滑，到2016年6月底，公司销售物业已收押金约为39亿元，相比去年同期的56亿元减少了29.4%。

但公司截至2016年6月底银行结余及现金同比增加了4成以上，接近41亿元。公司包括借款、优先票据及债券、融资租赁和衍生金融工具等有息负债规模接近154亿元，相比上年同期136亿元有所增长。

花样年控股有息负债结构中，主要是近40亿元借款及110亿元优先票据，其中约11.3亿元借款要求在一年内偿还，28.6亿元借款及全部优先票据的偿债期限都安排在了一年以后。