桂林小区那些事儿：公共空间乱占用普遍 物业难管理

矛盾焦点

无论是新小区还是老小区，都不程度地有着公共空间被占用的问题。细心的业主或许会发现，不知何时开始，小区的绿化带少了，停车位被锁了地锁，楼道间更是堆满了杂物。

这样的侵占有的不知从何时开始，业主有意见往往也投诉无门;而有的即使知道是邻居的问题，也纠结在邻里关系的处理上而裹足不前，将问题的解决寄希望于物业身上。殊不知，公共空间其实是每一个业主的共有利益，随意占用不仅侵占了大家的利益，还可能会触犯法律。

现象扫描

公共空间哪去了?

家住叠彩区广汇湖光山色小区的业主近年来慢慢发现，随着小区内停车数量的增加，绿化带渐渐减少甚至消失了。

8月19日，记者来到小区看到，部分楼栋前原本该是绿化带的地方停放了车辆，有的车辆停放处已不见植被踪迹，取而代之的是坚硬的水泥地;还有些绿化带则被摆放了桌椅和凉亭。这样一改造和占用，小区内的道路变窄了不少。

在公共停车位甚至绿化带安装地锁以占为己用的现象也在桂林各小区中愈演愈烈。不少小区的公共区域内，每隔两米就能看到加装的黄色地锁。在铁西小区，一片不大的公共区域内，不到30平方米的面积就安装了四个地锁，这些地锁下的水泥都是新铺设上去的。

还有一种占用则有着显而易见的“地理优势”。记者在彩虹小区看到，一些顶层的住户楼道间早已被许多杂物堆满，仅仅能够通过一人。还有许多楼栋顶楼都搭建了塑料棚并堆满土壤，已经变成了小型菜地，不少楼栋顶层被干脆上了锁。而在地面这样的地理优势也不小。在一些紧靠着小区外墙边缘的楼栋后门位置，记者看到，一楼的业主在后门开了一扇门，并通过木篱笆等设施将这个空间围建了起来，形成了一个不小的密闭空间。在这个空间里同样也堆满土壤，并摆放着不少盆栽，已然成为这户业主的“后花园”。

邻居意见

被干扰的正常生活

如果说小区内哪种不文明行为最直接侵害了所有业主的利益，那对公共空间的私自占用是首当其冲的。

对于自己楼栋顶层常年被上锁，家住彩虹小区的业主黄女士显得很不满。“一年里就只有几天是开着的，他们在上面种菜、养鸡，搞得臭气熏天。”黄女士愤愤不平地说，“刚开始的时候我还会去说一下，想着天气好的时候可以去楼顶晒一下衣服，到后来都懒得说了，楼顶搞得这么脏，两户人家现在关系也不是很好。”

此外，小区地面空间被随便占用也遭到不少业主反对。“围起来看上去很不美观，而且本来就是大家的公共空间，在停车位稀少的情况下，也是对空间的浪费。”

在彩虹小区，记者找到了一楼住户张阿姨，她将自家家后门围了一块区域。“小区的人流比较复杂，以前没有围起来的时候，经常有人在楼栋后面乱扔垃圾，每天早上都能看到狗屎、快餐盒等。”张阿姨说，围起来也是无奈之举，“小区物业不做事，清洁也做不好，现在围起来，最起码方便打扫。而且这个地方我也没有锁，其他业主都能进去的。”

而一些私装地锁的业主也认为这只是对停车位的合理利用。“停车位本来就是我租下来了的，装地锁就是防止别人乱停乱放。有时候下班回来自己租的停车位被停了车，也很恼火。”铁西小区业主刘先生说。

但是，在公共区域装上这样的设备，存在的安全隐患也不小。“有好几次都看到小孩打闹的时候被地锁绊倒，一不小心可能就会发生流血事件。”黄女士也发表了她的观点。

物业说法

期待业主自觉遵守相关规定

不管出于何种考虑，小区公共区域的占用行为都是不合理的。

《桂林市城市住宅区物业管理暂行办法》第十五条规定，房屋用(住)户应自觉遵守物业管理规定，不得占用公共场地、损坏公用设备和设施;不得践踏、占用绿地及攀折花木等。可以说，这是小区业主都应该遵守的基本法则。

今年春节后，七星区漓江花园突然涌出了30多个地锁，在引发不少停车矛盾的同时，也让物业人员犯了难。“那段时间正好是过春节，走家串户的人比较多。也是因为这样，有些租了停车位的业主就不想让别人停车，但是其他业主就表示，自己只是探访的时候临时停放一下，并不会占用太久。这件事当时也引起了一些矛盾。”小区向明理德物业经理王文福告诉记者，“就管理上来说，安装地锁有可能会妨碍到消防通道，造成不必要的安全隐患。其次，在小区早期售房时，小区内的公共空间是所有业主都出了钱的，应该是属于所有业主的，这样一看，私装地锁的30多户业主就侵犯了别人的利益。”

在物业和社区积极努力下，不到半个月，小区联合城管和消防，拆掉了安装的地锁。“也有极个别的业主会过来闹，要解决停车位的问题。但是大部分的业主都自觉拆除了，比较支持。”

然而，这样的管理工作对于大多数物业来说，都是难题。

“根本管不了，有些是遗留问题，很多业主都会以不交物业费来抗议。”彩虹小区恒安物业莫经理无奈地表示，“物业是去年才入驻小区的，占用公共空间的问题早就存在了。我们想过去整顿，但是反弹也比较大。”

此外，因为物业并没有行政执法权，若发现占用公共空间的问题，也只能加以劝导。“在公共空间搭个车棚，占楼顶搞成菜地，如果要根治还需要联系相关部门，物业能做的只有尽量协调。其实更多的还是需要业主的自觉吧，意识到这样的行为不仅侵害别人的利益，也造成了不小的隐患。”

第三方声音

侵占公共空间涉嫌违法

对于小区内公共空间的归属，多条法规有所规定。

《中华人民共和国物权法》第七十二条明确规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。广西信宏律师事务所律师陆馨表示，小区内公共区域归属于小区全部业主，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属侵犯业主之共有权利。此外，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

也就是说，小区业主私自占用公共区域，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反土地管理法、城市规划法等相关法律、法规的规定的违法行为。“在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主停止对公共区域的侵占。这既是物业公司的权利，同时也是义务。”陆馨表示，“此外，根据《民法通则》，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起相邻权纠纷之诉讼，维护自身合法权益。”