上海部分物业陷亏损运营期 小区内部掀"谈判潮"

物业之家讯：物业公司刚刚响起的“涨声”，就遭遇小区业委会方面的集体否决。近日，为应对物业管理成本提升的问题，关于物业费的调价成了浦东一小区物业和业委会间僵持不下的焦点问题。4月1日开始，本市月最低工资标准上调至1120元，而多年来一成不变的物业费，让一些住宅小区的物业颇感吃力。近日，本市不少小区开始掀起了内部谈判潮，物业公司纷纷谋划，通过和业主的协商，希望寻找一种更加科学的定价方式，继而上调物业管理费。然而，类似的谈判目前大多以失败告终。

记者昨天调查发现，部分本世纪初建成的商品房小区，物业已陆续陷入亏损运营。业内人士表示，内部“议价”是当前有效缓解僵局的方式，按照相关规定，业主大会有权决定物业管理方案。然而，小区业主希望物业应将成本运营透明化，并共同参与物业费调整，甚至对运作程序提出了更高的要求，其中包括科学公正的定价依据、程序和监督办法等。

物业费调价谈判遭人数门槛

物业服务合同即将到期，面对续约的问题，近日，浦东一物业公司向小区业主正式提出了提高物业管理费的方案。“小区物业费从交房以来就一成不变。”小区物业管理处负责人告诉记者，小区是2000年之后交房的新式商品房小区，分为带电梯的小高层和多层住宅，按照交房之初前期物业的定价，多层的物业收费为0.7元/平方米，高层则为1.3元/平方米。

“物业服务的成本在不断上升。”该负责人表示，这一收费标准在2000年之初属于中高档水平，然而近年来，随着人力成本上升，在物业标准不变、物业收缴率满额的前提下，去年这一小区的亏损将近30万元。随着小区年限增加，设施设备以及绿化的养护成本也将逐年提升，亏损还可能增加。

“我们不得不和小区业委会就物业费的调价问题进行协商。”然而，在进行了最初的几轮交涉之后，提价方案遭到了业委会方面的否决。记者从小区了解到，按照小区物业方面出具的预算报告，想要扭亏为盈，每平方米的单价需要上涨0.4元。然而业委会方面则认为，小区户数较多，物业收缴到的费用总量并不低，可以通过精打细算，进一步控制成本。

如果想要调整物业费，需要2/3以上业主通过，为了提高通过率，物业事先得召开业主代表大会、楼组长会议、社区居民代表大会，并经楼道公告、思想工作等多个步骤，最后挨家挨户上门发放征询单。即使这样，这2/3的通过率可能仍是一道过不去的坎。

昨天，记者从万科宝山一大型小区和闵行区的新时代花园小区了解到，两个小区也都曾于年初未雨绸缪地想通过涨价来缓解压力，但从实际操作来看，却异常艰难，目前均未取得实质性进展。

新时代花园小区业委会曾向业主发放过一份征求意见单，对于小区目前存在的物业费缺口问题给业主提供了三个选项，其中包括将当前物业管理费单价提高0.2元；用停车收益补贴劳动力成本上升所带来的差额，最后则是在不增加支出的情况下，减少物业的服务内容。虽然此次业主大会征询作废，但从收上来的意见汇总来看，小区1620户人家中，仅有30户愿意选择了第一项，大部分人则愿意通过补贴的方式弥补空缺。

而在万科的这个小区，业主对于物业管理费涨价的意见也不统一，上海万科物业服务有限公司有关负责人昨天对记者坦言，由于很多业主对提升小区物业费表示了反对，小区物业正准备采用入户沟通的方式，广泛听取意见，争取取得共识。