上海拟修订物业管理法规

物业之家讯：代表业主利益的业主委员会难负众望？业主自治组织业主大会形同虚设？小区公共事务互相扯皮？物业保修资金难以到位？这些居民小区里经常碰到的难题，今后有望从物业管理法规中找到破解之道。

今天下午，上海市13届人大常委会21次会议分组审议《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》，根据修订草案，街道、乡镇、村（居）委会等基层政府和房管 办事处等政府部门将积极推动业主大会的筹备。今后，房屋建设单位还需提前交纳足额的物业保修金，保障新建住宅物业的正常维修和使用。

业主大会无人牵头? 政府部门要推动

家住浦东新区东陆路的陈小姐最近发现，小区公告栏、楼道、电梯里突然“冒”出许多广告，供职广告行业的陈小姐清楚，这种户外广告如果不经业委会同意，根本不可能随意“侵入”居民小区。遗憾的是，当执拗的陈小姐试图找业委会问个究竟时，却被小区物业告知，由于始终没人牵头筹备，小区的业主大会至今没开，业主委员会更就无从说起了。因此，小区物业就“心安理得”代为行使“招商”权，安然收取了广告商的“落地费”。

实际上，像陈小姐所在的小区一样，申城不少小区的业主自我管理意识、习惯和能力较弱，业主大会、业委会成立和运作尚不规范。对此，修订草案对原《规定》作了有针对性的调整：一是明确了政府在业主大会筹备工作中的组织职责。原《规定》明确筹备组完全由业主代表组成，但不少小区业主缺乏积极参与意识，出现了像陈小姐所在小区那样，业主大会筹备工作无人启动、首次业主大会会议迟迟不开、业委会无从组建等问题。因此修订草案明确，业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处或乡镇政府、房管办事处、居委会或村委会派员组成。同时，为了保障业主自治原则的落实和自我管理权利的行驶，规定筹备组中业主代表必须高于总人数的一半。

业主大会久拖不开? 可责令限期召开

新上海人李先生住在闸北一个老式小区，由于小区里停车位紧张，不少车主常把车停在小区路上，影响了居民正常进出。李先生找小区业委会建议，想办法从“边角地”腾挪出一些车位，没想到几次上门后发现，业委会内部本身就意见分歧很大，有的希望从公共绿地辟出停车位，有的主张把乱停车辆都“赶”出去，但大家却都以工作忙碌为由，不肯费工夫召集业主坐下来解决问题。李先生对此很是感到失望。

记者了解到，针对当前业主的大会会议召开不正常和不规范的现象，修订草案增设了特定情形下政府组织召开业主大会会议的职责，规定当出现业委会不依法组织召开业主大会会议时，乡镇政府或街道办事处会同房管办事处应当按照规定督促和责令限期召开；逾期不开的，可以直接组织召开。

业委会无人监督? 业主可设监督机构

实践中，业主委员会期限届满前，经常出现突击使用维修资金或更换物业服务企业，换届选举后原业主委员会成员不愿或拖延移交业主委员会工作必需的小区财务资料、业主资料、工作记录、印章等物品的现象，严重影响了新一届业主委员会工作的开展。对此，修订草案明确，在换届改选小组成立后十日内，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交换届改选小组。换届改选期间，业主委员会除维持日常工作所需的职责外，不得对选聘和解聘物业服务企业、管理规约规定情形以外的维修和更新项目等重大事项作出决定。

针对近年来部分物业小区业委会成员滥用权力的情形，修订草案明确业主大会可以决定设立监督机构，由其他业主代表或委托第三方对业委会各项活动进行监督。这一规定也为今后探索业主大会内部监督制度奠定了法律基础。

拒不交纳物业费? 卖房、抵押将受限

因为对小区物业服务不满意，冯先生和部分邻居已经连续几个月“拖欠”物业费了，到最后，小区物业与居民的关系有点“剑拔弩张”，几次表示要停止收运垃圾等工作，小区的卫生状况眼见着每况愈下。实际上，像冯先生所在的小区一样，物业服务收费近年已成为本市物业管理中的难点问题，突出表现在物业服务收费适用标准不统一和物业服务费收取难两个方面。

由于历史遗留下来的商品房和售后公房混合小区差异化收费标准，一些小区中业主享受同样的物业服务，交纳的物业服务费却不一样，这与质价相符及权利公平原则不相符合，常常引起不同性质房屋业主之间的纠纷，甚至有业主以此为由拒付、拖欠物业费。对此，修订草案明确，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容、执行同一标准物业服务费的原则。

为了维护全体业主的共同利益，保障物业服务企业的合法权益，修订草案对于未交纳物业服务费的，在房屋转移登记和抵押登记环节做了一定限制，要求业主同时提供足额交纳物业服务费的凭证。此外，为了避免和减少对业主房屋交易权和抵押权的影响，修订草案将业主已对物业服务费争议金额提供担保的情形予以排除。

物业损坏无人保修? 开发商要交保修金

物业保修常常成为业主与开发商纠纷的渊薮，按照现有法律、法规的规定，物业建成后的保修期内，发生外墙渗漏水、管线破损等质量问题时，应由建设单位承担保修责任。但在具体实施中，由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销，房屋保修责任事实上难以落实。

为了保障新建住宅物业在保修期内的正常维修和使用，修订草案明确建立物业保修金制度，要求建设单位在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至房屋管理部门指定的账户，专项用于保修期内物业维修的保障。在保修期内，如果物业保修金不足的，建设单位应当予以补足；保修期满后，物业保修金尚有余额的，返还给建设单位。

住宅专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金。目前，本市许多建成较早的住宅小区，有的尚未建立专项维修资金，有的经过多次物业维修，维修资金余额已严重不足，亟需补建或再次筹集专项维修资金。为此，修订草案规定，未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足收起筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或再次筹集专项维修资金。补建或再次筹集的方式，可采用分期交纳的方式，由物业服务企业在收取物业服务费时代收，业主大会也可决定由业主一次性交纳。

修订草案还规定，未履行补建和再次筹集维修资金的业主，在房屋买卖和设定抵押时，须向物业服务企业取得已经足额交纳专项维修资金的凭证。