南宁：有近700个物业小区 3/4尚未成立业委会

据南宁市房产局物业管理业务负责人介绍，目前南宁市已有近700个物业小区，约有1/4的小区已成立了业委会，仍有3/4小区尚未成立业委会。不管是否成立，业主、业委会、物业企业等主体之间的纠纷日益增多，且出现了一些新情况、新问题，比如业主大会形同虚设，业委会不作为、消极作为甚至越权作为，已成为引发物业管理纠纷的新因素。

目前，规范业主大会、业委会行为的法律依据主要是《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《业主大会规程》和《南宁市物业管理办法》。前三者对业主大会和业委会的规定较原则，缺乏可操作性，对业主大会、业委会新问题没有相应的规定。后者对业主大会、业委会作出了较为具体的规定，为解决当前业主大会、业委会出现的新问题提供了法律依据，但对业主大会、业委会的活动没有更具体、系统的规定。《指导规则》就是在这样的背景下出炉的。

另外，还有类似于“小区法律”的两个示范文本也在5月1日正式启用，它们是《业主大会议事规则》和《管理规约》的示范文本。《业主大会议事规则》为小区业主大会的召开条件、议事方法和召开的程序提供了依据，业主大会可以结合自身实际情况依法制定自己小区的议事规则，以避免在业主大会的过程中业主对程序和议事方法产生分歧和误会。而《管理规约》则规范了小区业主在物业使用过程中的行为，要求全体业主共同遵守，对全体业主具有约束力。