天津“自带”物业并非一管到底

物业之家讯：业主没交物业费，被物业公司告上法庭。以往，尽管物业有这样那样的不是，法院大多判业主交钱，最多按物业公司履职欠缺对物业费打一些折扣。如今，这个“惯例”被打破了。前不久，本市宁河县法院判决了一家物业公司提起的系列物业费纠纷案，以物业公司拖延召集首次业主大会为由，认定物业公司严重侵害业主利益，属于“强迫”他人接受服务，对其索要物业费的请求不予支持。如果判决最终生效，意味着物业公司的100余万元物业费及滞纳金将泡汤。

“一个新小区入住前就应该有物业公司。施工单位结束工程后走了，总得有人做卫生，否则，一个脏乎乎的小区谁肯入住？而业主在没入住前无法坐到一起开业主大会，选出自己需要的物业公司。因此，相关规定给这样的情况开了绿灯，即前期物业管理服务。这就是人们常说的开发商‘自带’物业公司。”

据击水律师事务所刘淑霞律师介绍，“自带”物业公司不是终身制，为了保证业主的合法权益，本市规定在首位业主实际入住达两年以上等情形时，由物业公司负责召集业主大会，再由业主会自行决定选聘哪家物业公司并签订新的物业管理服务合同，可以选用原来的物业公司，也可以选用其他物业公司。

物业公司：状告业主讨要百万物业费

本案中，天津市怡居物业管理有限公司（以下简称“怡居物业”）就是一家“带来”的物业公司。2006年4月，其与天津市杰豪幸福房地产有限公司（以下简称“杰豪”）签署前期物业管理服务合同，约定由怡居物业负责杰豪开发的宁河幸福商业广场的物业服务，服务费按照建筑面积每月每平方米2.5元计算，每年1月7日前一次性交纳当年的物业服务费，如果拖欠，每逾期一日加收千分之五的滞纳金。对此，怡居物业有业主签字的确认书为证。

2010年春天，怡居物业将10名业主分别告上法庭，催讨物业费。法庭上，该物业公司称，其已按照约定对上述商业地产提供了物业服务，而各被告经催要后，仍拒绝交费，所以才起诉追讨。按照物业公司提起的诉讼标的，这些业主所欠物业费和滞纳金共计100多万元。

被告业主：不交物业费是行使抗辩权

庄先生是此系列案中的一名被告，他以交全款买期房的方式买到了幸福商业广场一套建筑面积500多平方米的商业用房，在2007年7月办理了房屋交接手续。一审过程中，庄先生不同意交纳物业费，理由是他并不是《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的一方当事人，那两份文字材料是开发商和物业公司签的，他并没有签字或盖章。至于在确认书上签字，庄先生称那是因为开发商声称只有签字才能给他房屋钥匙，迫不得已才签的。

庄先生还提出，物业公司在服务的过程中存在诸多欠缺，之所以不交费也是在行使抗辩权。停车位和中心广场被物业公司租出，其租金应用于折抵物业服务费，剩余部分纳入维修基金。对于此前约定的滞纳金，庄先生认为过高，违反了国家关于滞纳金的相关规定。在怡居物业对于庄先生的诉求中，两年多的物业费是4万余元，而滞纳金是12万余元，高出两倍还多。

法院说法：拖延召集业主会侵犯权益

宁河县法院在判决书中重点提及怡居物业与杰豪地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，其中提到物业企业负责召集首次业主大会的几种情况：包括有出售建筑面积达百分之五十以上；业主入住率达百分之五十以上；首位业主实际入住达两年以上等情形。上述合同自2006年4月15日开始，至首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。本案中，幸福商业广场首次业主大会是2009年5月30日召开的，次月8日向街道办事处备案。

对此，宁河县法院认为，在庄先生等业主办理房屋交接手续时，即具备了由怡居物业召集首次业主会议的条件，但其无故拖延近两年，剥夺了业主自主选择物业企业和服务资格的权利，属严重侵害业主利益的违约行为。作为原告，怡居物业应及时召开首次业主大会，由选出的业主委员会与确定的物业服务企业签订《物业管理服务合同》，由于其没有按约定组织召开业主大会，继续按《前期物业管理服务合同》服务，属强迫他人接受服务，故对其诉讼请求，法院不予支持。