许斌：物业税改革，“求好”更好“防坏”

物业税为国际惯例，好处显而易见：

其一：实现税收公平。物业价值，在很大程度上取决于公共服务质量，公共服务质量越好，越宜居，人口聚集效应越突出，越容易形成卖方市场，物业价值越高。而公共服务需要经费，经费只可能来自享受公共服务的辖区内公民，以其名下的物业价值为基数，征收一定比例的税金，用于维持公共服务。

其二：有利于土地保护。以行政审批为主要手段的严厉土地保护制度效果并不尽如人意，为了“树起梧桐树，引来金凤凰”，土地总是处于超量开发状态，闲置抛荒、以囤生利成为常态，因为这样产生不了额外费用。在物业税制度下，农业用地必然是免税的，工商业用地除却交易费之外，必然要按时交物业税，占地越广，物业价值越大，交税越多。为避免白白交税，开发方自然会以必需为限，不会无故超量开发。

其三：有利于房价回归正常价值。物业税制度下，炒房成本极高，风险极大。因为物业税为年度公共服务费，交税就可享受公共服务，不能计入房价。而土地出让金制度下，因为一次交纳50至70年出让金，交易各方有意或无意间淡忘了出让金为公共服务费用，一年年过去，本已消耗掉的出让金年复一年累积在房价中，拉高了房价，缩小了炒房风险。而这又促进炒房者肆无忌惮进入房市，进一步拉高了房价，直接导致其偏离正轨。实行物业税改革，是让房价回归正常价值的十分有效的手段。

其四：彻底解决产权问题。开征物业税，则承认物业属业主的私有财产，非经合法程序确定出于公益需要，任何人不得侵犯，困扰公众的出让期结束后物业属于谁的问题便可以彻底解决。

以上，为物业税改革理想、圆满的结果。然而，物业税改革，也可能导向更坏的结果。

现在我国尽管不存在名义上的物业税，却存在实际上的、极高税率的物业税，体现为土地出让金、土地增值附加费等等。不实现物业税与原有各种税费体系的衔接，便等于收税后税，相当于业主将名下的物业按市价再买大半次。企业受不了，公众更受不了。特别是一线城市，如北京、上海、广州、深圳等地，普通住宅估价都在百万左右，以2%的一般税率计，年交物业税将在2万以上，普通公众的压力可想而知。

物业税改革，必须要实现与原有的、实质性的土地税费制度的衔接，必须尊重政府与公众曾经签下的契约，既然在契约期内，公众对政府应该承担的义务即应该交纳的税费已经一次性交齐，则直至契约期结束，政府就不能破坏约定，借税制改革之机，以新的税种名义收税后税。

也就是说，物业税，只可能对新建物业以及原有契约到期的物业全额征收，对于原有契约尚未到期的物业，在过渡期内，即原有契约未全部结束以前，可以对契约期内的物业实行过渡税率，以大致相当于原有契约规定的续交税率为宜，最低可以至零税率。

务须说明的是，实施物业税要力求一步到位，此前实际物业税性质的各种税费应一体归并入物业税中，以降低征收难度，增强其现实操作性。

当下，土地出让金制度已实行多年，予人希望的物业税改革，很可能造成地方财政的暂时困难。在经济形势不如人意，财政收支吃紧之际，此一方面的让步注定是艰难的，然而，为了社会的可持续发展，却是不能不付出的代价。