商铺物业管理收费无政府指导价 空置成本高

商铺物业管理收费无政府指导价

谈到物业管理及其收费问题，大家首先想到的是住宅。如今，市场上商铺买卖及投资越来越频繁，但其物业管理及收费的情况如何呢？对此，很多市民都不知情，甚至有市民还觉得，一些小士多店那种商铺还需要物业管理啊。而对于以上案例，很多人更加迷糊，商铺的物业管理如果没有政府指导价，其收费标准的依据为何呢？

为此，记者采访了业内相关专家，了解商铺的物业管理到底涉及到哪些主要内容，其收费情况如何及业主或租客的注意事项等等。

四类商铺物业管理收费层次明显

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等，随处可见商铺。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点都显著不同。我们大致把商铺种类分为四类――百货商场、购物中心内商铺，专业市场商铺，社区商铺及商业街商铺等。

中原地产工商铺部高级营业总监罗思源表示，按现阶段普遍的市场行情，商铺物业管理费收费大致分为四个层次。最贵的当属百货商场和购物中心商铺，大致在50~60元/M2/月。而专业市场的则次之，收费约为30元/M2/月。据罗思源介绍，以上两类商铺，物业公司提供的服务除了保洁、保安、消防等硬件方面的内容外，还有卖场软件方面的费用，最典型的体现就是其公共的宣传费用以及整合营销的策略推广费用等。据分析，其中2/3的成本用于硬件方面，1/3则用于商场的营销推广等软性方面。而社区商铺的收费则在4~6元/M2/月，其服务内容包括巡场、维护相关绿化、走清洁等。而商业街商铺的物业管理，诚如很多市民所理解的，只要没有物业公司专门管理，就没有物管费用，只需要向相关街道办交纳治安联防费用就可以了，而这个费用相当低，大致在几百元/单元/月，在商铺成本里几乎可以忽略不记。

商铺物业管理费用“以支定收”，无政府指导价

在谈到商铺物管理收费标准时，广东省物业管理专家谢凯在接受记者采访时表示，和住宅物业管理费“以收定支”的理念不同，商铺的物业管理收费则是“以支定收”的，投资者要特别注意物业管理费的具体内容。一般而言，对于硬件上的相关配套设施，如通风、消防等都需要做一定的了解。其中，比较值得注意的是机电设备及大型监控的费用，特别是中央空调。还有超过公共范围的管理费用，比如说延长工作时间是如何收费的。

此外，谢凯还谈到，和住宅类似，商铺的物业收费也有些采取全包型的收费，这笔费用看上去很高，但物业公司提供的服务种类多，实际上很划算。而有些收费，则是看上去很便宜，但有些动态的费用却是贵得吓人。对于这些，买家或祖客都必须要了解清楚。

谢凯还表示，硬件方面会由于其品牌及素质不同而产生收费方面的差异，软性方面如公共宣传推广费用方面的差异就更大了。比如说天河城广场和正佳广场，其定位和相关的宣传推广就很不同。也正因为每个卖场、每条商业街或是小区情况千差万别，其物业管理公司提供服务的内容差异化很大，所以商铺物业管理共性的东西少，而个性化的内容却较多。正因此，其物业管理收费也就没有政府指导价，而都是由双方协商而定。

专家提醒：商铺投资者谨防空置交物管费好像“多供一套楼”

从记者手中掌握的资料及采访的情况来看，关于商铺物业管理费用的纠纷相当少。不过，谢凯也提醒投资者，在购买时必须注意其物业管理收费情况。

根据《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”以及第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”以往，如果商铺空置，惯常的做法是业主只需要交纳50%管理费，现在依照《物权法》对住宅及商业没有加以区分，业主必须100%交纳物业管理费。这样一来，有的商铺空置的成本就相当高了，业主的负担有时甚至不亚于“多供一套楼”。