西安住宅小区化 谁来监管物业

住进了新房，可是西安市长安区郭杜街办融发心园小区张女士却怎么也高兴不起来，因为爱车四天内在小区两次被损，多次寻找物业公司，至今无果。

不光是车被损，年初因为车位出租的事，该小区发生了业主堵路、上访的事件，因为媒体的报道，政府部门的干预，最后车位出租不了了之。

在小区业主不满的同时，管理该小区的西安金阳物业公司胡经理也很烦恼，小区车辆大幅增加，业主意见很大，每车每次只收取3元停车费，受损了我们真赔不起。

随着居民住宅小区化，关系到千家万户切身利益的物业管理受到越来越多的关注，对物业服务企业的监管，也成为社会关注的一个热点问题。

业主：物业收费高 发生纠纷维权难

说起小区物业的管理，家住西影路乾唐雁月小区的张女士有说不完的烦恼，“我们小区的物业公司是开发商成立的，总的来说感觉管理不专业，收费还不便宜。比如停车费，小区内路面停车一天10元，一个月就得300元，地上公共部分是我们业主的，凭什么收这么贵，还没有商量的余地。服务也不到位，家门口总是打扫不干净，有一次家里灯坏了，叫物业公司来修，结果没完全修好，还要了30元劳务费，让人很气愤。”

张女士说：“最近电梯费又涨了，也没和我们业主们商量，我们入住才两年，电梯应该有保质期和免费保养期吧，为何要收我们的电梯费，收的费用都用在哪了，谁也不清楚。”

记者随机采访了西安市各地段的10多个小区，业主们对物业管理或多或少都有一些意见，最主要集中在四个方面，一是觉得收费高；二是认为服务不到位；三是维权难，物业说怎么管理就得遵照执行，没有商量的余地；四是随着汽车保有量的大幅增长，因车辆停放费，以及车被损，小区物业和业主发生的纠纷日益增多。

家住南二环东方广场小区的郭女士说，我们小区进车就收费，电梯、楼道等公共场所设有商业广告，小摊贩进小区就要收摊位费，按照物权法这些收益都应归全体业主所有，也不知道物业用到哪里去了。

“我每个季度交近500元的物业费和电梯费，感觉也没享受到什么服务，门口的卫生和垃圾清理不及时，电梯和楼道没人按时打扫，热水供应不到位，还照常收费。地面不让停车，地下停车一个月400元，每个月还要交150元的车辆管理费，真让人承担不起。”家住曲江春晓苑的杨女士说，“我们反映这些存在的问题，也无人过问，难道没有人能管物业？”

业主自主选物业 现实当中难落实

陕西洪振律师事务所的郅旭鹏律师处理过多起物业和业主之间的纠纷，也多年从事物业和业主法律关系的研究。他告诉记者，在实践中，业主没有权利选择物业公司，导致业主对物业公司缺乏约束力。

业主入住小区前，一般开发商已经选择好了物业公司，业主只有接受，除非你不买这套房。而物业管理门槛低，物业公司水平参差不齐。因此，如何严格物业企业的进入机制，让业主真正自己来选择物业管理公司，是主管部门需要认真考虑的一个问题。

据了解，西安现在有超过70％的物业公司属于父子公司，就是开发商组建的物业公司。开发商组建物业公司的时候就给物业公司明确了职责，一是降低物业费，提高服务质量，为的是把房子卖得更好。二是帮助开发商解决开发中的遗留问题。这种“父子关系”体制，使得物业公司不敢在房屋验收和接管过程中，为业主主张权利，为日后的纠纷埋下了隐患。

房地产商用自己的下属企业来充当物业管理公司，使这类企业很容易带有开发商的企业色彩，而忽视了自己是服务性企业的本质，不是以服务者而是以管理者的姿态对待业主，因而很容易引起纠纷。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，业主入住后发现原来的承诺没有兑现，只能把矛头对准物业公司。

郅旭鹏说，只有严格物业企业进入机制，用哪家物业公司由业主说了算，物业公司才能真正成为业主的服务者，才能真真切切维护业主的利益。

物业管理从本质上说是一种民事商务行为，物业管理不论其内容如何变化，参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。公开招标是一种建立二者之间行为规范的最佳方式，通过招投标所签订的合同是很明确的，也容易得到广大业主的认可，而且招投标能够引入市场竞争，实现优胜劣汰，优化资源配置。通过招投标，由业主自己选择物业公司，将成为未来物业管理市场化的主线。