成都锦江物业全覆盖开启“四重门”

5月27日，成都市锦江区下文部署全区的城乡物业管理全覆盖工作全面步入“提档升级”阶段。

锦江区深入推进城乡物业管理全覆盖，始于2009年。通过三年多实践，探索建立了由政府引导、社会自我调节、群众自治管理，和谐有序、城乡一体的全新物业服务新机制。这套以小区院落为基本单元，以社会组织为载体，以社区治理机制改革为保障的中心城区城市管理模式，成为锦江区探索社会管理创新的一大显著成就。

然而，“城乡物业管理全覆盖”创新概念的提出和实践，意义还不仅只在此。

自始至终，这项探索坚持了适应新形势下城市管理和城乡人居环境建设的“双重”要求。今年第1季度，锦江区城乡环境综合治理测评在成都中心城区排位中名列第一，而随着“提档升级”工作的全面展开，结合深入推进城乡环境综合治理，锦江区正通过“城乡物业管理全覆盖”实践其“由表及里”的四重意义：

第一重，把“清扫大街的扫帚”延伸到百姓院落、家庭中，“由表及里”深度实践城乡环境综合治理。

第二重，提出“要卫生也要安全”的全新理念，为城乡群众创造安全、整洁、文明、方便的生活环境。

第三重，实施无物管社区的物业管理，在全国率先开展物业服务标准化试点，探索构建标准化体系。

第四重，服务“国内一流的现代化生态型精品城区”发展规划，实践丰富了其“环境优美”等特征内涵。

第一重：告别“无物管”状态

自然、和谐与创新之美……在去年开始实施风貌整治之后，锦江区耿家巷片区充分体现出了这样的城市意象，这也成为成都市城乡环境综合治理的代表作品之一。但街区之美出现后，片区内居民也有不满意的地方：外表给别个看，院落里自己住，难道就不管了？

很快，居民们就释怀了。耿家巷片区风貌整治，外貌呈现后，随即展开了对片区内32个老旧院落的物业管理提升，为居民打造优美舒适的居住环境。街区上的市民在快乐地逛游，院落里的居民也幸福地笑开了花。

锦江区“由表及里”深度实践着城乡环境综合治理，惠及的不只是耿家巷片区的32个老旧院落。近年来锦江区正不断推进城乡物业管理全覆盖，在全区850个老旧社区（院落）和农村新型社区实施了物业管理。

据调查，锦江区2009年有老旧小区、非物业管理小区850个，涉及城乡居民8.48万户。由于房屋权属关系复杂，硬件先天不足，后天失修失养等问题较多，如何为这些社区院落提供基本物业服务？是解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

从2009年3月开始，锦江区即着手把“推进城乡物业管理全覆盖”作为一项重要工作进行探索，将其纳入全区经济社会发展总体规划和区级目标管理。按照“政府引导、社会参与、市场运作、群众受益”的思路，先后出台了一系列文件，系统设计、整体推进城乡物业管理，并不断加大财政扶持力度，2010年投资2000多万元集中整治老式院落、从2011年起，区财政按一个社区10万元标准，设立老旧住宅区房屋公共应急维修专项资金……

通过实践，锦江区基本实现城乡物业管理“八有”目标：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养和有维修服务等，近30万群众从中受益。锦江区也先后获得 “全国和谐社区建设示范城区”、“四川省平安县（市、区）”等荣誉，连续两年在成都市综合目标考核中列中心城区第一名。

第二重：“要卫生也要安全”

老旧无物管院落，不但环境卫生存在问题，治安管理问题也很突出。锦江区推行城乡物业管理全覆盖，即明确指出其中最核心、最关键的是解决好安全与卫生两大难题。

为此，锦江区对全区152个入室盗窃案件多发的老旧院落安装监控摄像头和改造技防设施等，其中包括投入上千万元，推进老旧院落技防建设，将“锦江保全联网报警系统”、“天网”系统通过社区物业中心和院落物业服务室向老旧院落扩展，及时配备配齐防盗伞等各类物防设施，使老旧院落安全和卫生水平得到有效改善。

同时，锦江区通过社区物业服务中心、社区居委会、街道办事处，建起三级矛盾纠纷预防调处机制和重大事件报告制度，推进老旧院落社会治安立体防控体系建设。引导综治维稳信息员、治安巡逻员、流动人口协管员和平安建设志愿者等进入老旧院落，构建全民防控网络。

通过物业全覆盖，安全保护网还在不断延伸。社区物业服务中心可以通过每个老旧社区（院落）的物业服务室，及时收集、掌握出租房屋登记情况，通过对各类人群的加强服务管理，逐步实现物业管理中心信息平台与公安 “警务信息综合平台”对接，动态掌握各种不稳定因素。

近年来，锦江区刑事案件发案总数连续几年呈下降趋势，2009年全区入室盗窃案件759件，2010年入室盗窃案件609件。社区治安环境明显好转，社会治安群众满意率在成都市持续名列前茅。

有了这些安防基础，近期，锦江区尊重群众意愿，在横丁字街13号等院落试点嵌入式防护栏，进一步开展城乡环境综合治理的新尝试。

第三重：探索标准化服务体系

系统设计、整体推进城乡物业管理全覆盖，锦江区取得的还是服务理念、长效机制上的突破。

通过探索，锦江区建立了城乡一体的三级物业服务体制。其中包括率先在街道办事处设立物业管理科，强化街道的社会管理和公共服务职能；在社区建立社区物业服务中心，具体负责社区物业管理；在老旧院落设立物业服务室，为业主提供日常管理和便民服务。初步构建了条块结合、以块为主、属地管理、多方协调的城乡物业管理全覆盖工作体制。

同时，通过在全国同样具有率先意义的社会管理创新，锦江区明确了社区物业服务中心等物管服务机构作为社会组织性质，即鼓励社区居委会以社会组织的形式，组建社区物业服务中心，承接政府不能做、市场不愿做的老旧院落物业管理，并与其他社会专业机构合作，为老旧住宅区居民及时提供无偿、低偿和平价相结合的“菜单式”服务。从而有效破解了老旧院落无物业管理的难题，弥补了政府管理和市场调节的不足。目前，已有50家社会组织取得了社区物业服务证书。

实践不断取得成就。2010年，锦江区由此开展了城乡物业管理全覆盖国家级服务标准化试点项目，成为全国唯一一家覆盖公共服务和物业服务两个领域的国家级试点项目。2010年，锦江区锦水花乡（一期）成为成都市唯一达到和谐物管五星级标准的农民集中居住区；牛沙馨苑等一批院落被评为成都市老旧住宅区物管优秀项目……在实践过程中，锦江区的城乡物业管理全覆盖形成了五个方面的标准化服务体系，填补了城乡物业管理服务标准的空白，为全国的类似工作提供可资借鉴的经验。

第四重：服务“精品城区”建设

今年年初，锦江区正式颁布实施了“国内一流的现代化生态型精品城区”发展规划（2010—2020）。这个指导锦江区未来10年发展的顶层战略规划，具有经济发达、时尚繁荣、环境优美、社会和谐、人民幸福等五大特征。规划中，“努力构建宜居创业的生态体系，建成低碳绿色城区”的战略目标是其重要组成部分，其中包括“按照人本、健康、低碳、绿色的原则，推进绿化生态建设，改善城市生态系统，实施重要街区景观改造和绿道建设，构建覆盖城乡的生态网络”。规划明确指出，锦江区将实现“生态建设成效显著，绿色经济稳步发展，城市环境整洁靓丽，现代田园品质初步建成”。目前，锦江区全区建成绿地面积1489万平方米，绿化覆盖率44.3%，区域生态环境极大改善。

深入推进城乡物业管理全覆盖，深化了城乡环境综合治理，为城乡群众创造了整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，不但直接体现、实践着“环境优美”这一目标要求，同时也服务于整个战略规划，通过探索形成城乡物业管理新格局，让广大群众共创共享了城市发展成果，为区域经济社会发展营造了和谐、和美的环境，充分体现了“社会和谐”和“人民幸福”。