催收物业费是一门技术活，各物业方首推“温情牌”

日前，百合花园小区张贴出一张“欠缴物业费一览表”，上面公示出几经交流后还未缴纳物业费的住户们。据悉，“公示”在催收物业费的“厉害指数”中仅为“中等”，往上走，有物业公司将欠费户主告上法庭的；往下走，也有物业公司无奈看着欠费住户变成“老赖”的。

不管怎么说，催收物业费是一门技术活。催收得好了，两相得宜；催收得不好，矛盾升级。且看各小区物业如何拿捏——

向客户诉诉苦也不丢脸

姓名：李海涛

所在小区：百合花园小区（株树桥物业）

主打战术：利用电话、聊天增进交流

百合花园小区每年的物业费收取率能维持在96%左右。这个比例在株树桥物业公司总经理易亮看来，算是做得很不错了。只是他也表示关心——听说催收物业费的工作人员李海涛受了蛮多委屈。

“委屈当然有。”身为女孩子的李海涛笑说虽然自己工作时像个男孩子，但也有挺不住的时候。“有次快过年了，一位住户不仅不交物业费，还指着我的鼻子一顿臭骂。回到家我就忍不住哭了。”

常跟住户打招呼，体贴住户，多为他们服务，这是李海涛催收物业费的一贯手法，但客户中也有“软硬不吃”的。

李海涛说，印象中有一位住户，横竖只有一句话“不交就不交！”

拿下这位客户，是某次傍晚后，李海涛主动找他聊天，没想到一番闲聊后，这位住户第二日就将所欠费用全部清算了。还跟她说：“确实你们也不容易。”

“其实我就是向他诉诉苦。”李海涛笑道，“如今工作压力大，倾诉一下也不丢脸。大家都理解的。”

谁狠心拒绝爷爷奶奶们呢？

姓名：汤华芝

所在小区：金马南院小区（自治业委会）

主打战术：建立群众统一战线

自治业委会相比物业公司，有一层不太好捅破的“窗户纸”——大家都是几十年的邻居了，谁愿意为了物业费撕破脸呢？

金马南院小区在这一方面有自己的方式方法：建立群众统一战线。据悉小区已经有相当“深厚”的群众基础了。

催收物业费的手法都十分委婉，就是在聊天时间里，随意问问拖欠物业费的住户：“你交物业费了吗？”同在小区内的住户，谁又会拒绝这些“义务说客”呢？而且多半，这些说客还是上了年纪的爷爷奶奶。

“我们的保安、保洁人员的辛苦，大家都看在眼里的。”小区业委会成员汤华芝说，保洁人员曾晚秋，刚动完手术就拿着抹布在清理楼梯；保安队长潘台生，半夜巡视从不含糊，“小区整个氛围就很温馨、和睦，拖欠物业费的就更少了。”

没有解决不了的问题

姓名：胡淑莲

所在小区：碧景湾小区（奥林物业）

主打战术：拿着登记本去收物业费

有这样一个数据：在碧景湾小区物业工作人员胡淑莲上任之前，小区物业费收取比例是70%，胡淑莲上任后，这一比例上升至95%以上。

胡淑莲催收物业费有很多方法，比如她会将客户群归档分类，她从不在上午去问生意人要收物业费；也不会在居民打麻将的时候，等着收物业费；当然，她也尽量避免在3月之前问物业费；对于不住小区内的群体，她还有账户，可以让对方汇款过来。

胡淑莲催收物业费最为成功的方法，是每次收物业费，她总是会带上纸和笔。不管对方如何拖欠，也会有一个拖欠理由。而这个理由，只要胡淑莲一登记下来，她就会立刻去解决，着手速度之快，问题解决之合理，让对方也不好意思不交物业费。

“你帮住户解决了问题，就不存在欠交物业费了。而没有问题不能解决。”胡淑莲说，这是她催收物业费的理念。

不交物业费是不对的采用非法手段收费也是不对的

去年，恒业物业有限公司将早城小区部分业主告上法庭，理由是小区居民拖欠物业费。这一事件成功向业主们传达了一个维权意识：居民们动辄不交物业费，也是不对的。

可是也没有更多的物业公司敢轻易

尝试“起诉”这种方法，多半也有顾虑到“顾客是上帝”。而面对越拖越久的账单，有的物业方甚至动用过“下下策”，这种方法在业内流传为“非常手段”。如关电梯、保安跟随等。

市住房保障局物业管理中心主任寻乐说，对于这些非常手段，物业中心是严厉制止的，如果被掌握了证据，会严肃处理。“作为服务方，我们的前提当然是必须做好服务工作；确实无法收回账目时，我们的建议是，可以发律师函或者起诉。这才是真正维权的途径。”

寻乐表示，去年恒业物业将部分业主告上法庭，却在三个月后小区的竞标中再次中标，如今一直是早城小区的物业管理方。“可见，小区居民还是通情达理的。”

浏阳举行首届业主委员会培训

为规范业主委员会的管理及人员素质，日前，我市举行了首届业主委员会培训，长沙市住建委物业监管处处长刘凯和长沙市物业管理协会理事长黎林辉到现场为浏阳的物业行业业主委员会成员和社区物业专干进行了一次培训。据了解，培训将对每个业主委员会成员及小区物业专干进行培训，培训课程包括“物业管理基本概论”、“业主委员会成立”、“业主与物业服务企业和谐关系建立”、“物业维修资金的使用”等。

市住房保障局物业管理中心主任寻乐介绍，浏阳已有物业管理项目小区181个，在宁乡、望城、浏阳、长沙县中排第一，其中110家成立了业主委员会，而规范运作的仅60家。“计划用三年时间，使业主委员会成员有一个质的提升，从而规范行业。”