黑龙江物业缴费纠纷 多部门“联席会议”作仲裁

近些年来，业主和物业公司的纠纷屡见不鲜，其中物业收费与物业服务纠纷是矛盾最集中的地方，而不交物业费往往成了业主们对物业服务表达不满的主要手段，但事实证明不交物业费不仅不能达到提高物业服务的目的，反而导致矛盾纠纷升级，甚至出现了物业企业弃管，双方对簿公堂等后果。2011年9月27日，哈尔滨市政府常务会议正式讨论通过了新的《哈尔滨市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》）。《条例》规定对重大的物业纠纷，除走司法程序外，还可以通过联席会议制度进行调解和仲裁。

不交物业费成业主表达不满的一种手段

2010年11月8日《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》和《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》正式施行，按照综合管理、清洁卫生、物业秩序维护、绿化养护和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等五方面的内容，哈尔滨市将物业企业服务标准划分为四个等级，一级服务水平最高，而四级则为基本服务。物业企业按不同等级确定了不同的收费成本价格，然而，服务等级很难定位，因而业主们与物业公司因为所缴的物业费与所接受的物业服务评价不一致，时常引起矛盾纷争。

张先生是哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的业主，几天前接到了物业公司催缴费用的电话，张先生电话里直接表达了今年不想缴纳物业费的想法。张先生认为现在小区物业服务问题很多，主要包括没设监控、停车位不划、路灯不亮、没有保安巡逻、外来人员随意出入小区、被盗事件频发、公共绿地被强占成私家菜园以及墙体长毛、塑钢窗透气、下水道返味等，物业管理问题一箩筐。自己曾多次打电话给物业反映这些问题，但物业每次不是推脱就是敷衍。张先生表示前两年自己按时交了物业费，但今年自己将不再交费。

业主反映的物业服务问题得不到及时解决，又投诉无门，因此不交物业费成了如今很多像张先生这样的业主们对物业服务表达不满的主要手段。在很多小区的业主论坛上关于物业费的帖子往往成为讨论的焦点，在香坊区中北春城小区的业主论坛上，一篇拒交物业费的帖子受到了大量业主的跟帖支持。

物业公司千方百计逼迫业主缴费

一方面，业主们抱怨物业公司没管好小区，而另一方面物业公司总是抱怨业主不按时交费企业亏损大。由此带来物业交费率低，而交费率低又导致物业公司资金紧张，进而导致物业服务质量每况愈下的恶性循环。

进入9月，哈尔滨市很多居民小区开始了新一年的物业费收缴工作，为了提高物业收费率，物业公司想尽办法，有的利用门禁系统控制，催缴物业费。几天前，家住中北春城三期30号楼的居民刘女士家门卡突然失灵了。刘女士居住的中北春城三期住宅是封闭式管理，业主必须用磁卡才能进入小区。门卡失灵，出入小区十分困难。她告诉记者这是物业公司在催缴物业费。中北春城物业办理补磁业务的工作人员告诉记者，小区门卡使用期限为一年，交物业费时开通权限，权限到期就会自动消磁，业主需要补磁。如不交物业费只能给临时延长几天，但最终需要交齐物业费才能正常使用。刘女士对这种强制收费的方法很不满意，她说：“难道不交物业费就不让我们进家门了吗？”

为了收费，很多物业公司甚至采取了断水断电的极端做法。最后物业公司对长期欠缴物业费的业主不得不通过诉讼程序解决。哈尔滨市民李先生在道里某小区居住，由于物业服务不好，李先生一气之下就2年没交物业费，没想到小区物业一纸诉状把李先生告到了法院，不久前李先生突然收到了法院的判决，判其补交这2年的物业费。

新《条例》增加了调解、仲裁机制

为理顺关系、缓解矛盾、减少纠纷，今年9月27日，哈尔滨市政府常务会议讨论通过了新的《哈尔滨市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》），对物业监管、业主责任等进行了规范。物业管理中产生的矛盾纠纷若不能及时有效地解决，势必影响社会的安定和谐，而通过司法程序解决不仅程序复杂，而且耗时费力，极易激化矛盾。有鉴于此，《条例》中增加了调解、仲裁机制，对化解双方矛盾起到减压阀的作用。《条例》规定哈市实行联席会议制度，将市、区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行业协会组织起来共同参与，形成多层级、多元化的物业管理调解机制。纠纷当事人不但可以申请调解、也可以依据合同约定申请仲裁。对于一些重大的物业纠纷，《条例》规定由哈市物业行政主管部门组织协调解决。在调解过程中，对可能涉及的诉讼事项，也可以邀请人民法院有关人员参加，以减少当事人的诉讼纠纷。

不交物业费可能形成业主违约的事实

黑龙江鸿平律师事务所常玉凤律师解读：交纳物业费和物业管理不尽责，是两个法律范畴。如对物业管理服务不满意，可经司法诉讼解决。但以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取，可能形成业主违约的事实，甚至可能激化业主和物业企业之间的矛盾，使原本可以通过协商解决的问题陷入僵局。另一方面，现实情况是，因物业公司服务不到位依法炒鱿鱼更换物业服务企业依然难度不小，法院在处理类似案件时应当兼顾业主的利益，在判令补交物业费的同时，督促物业严格履行义务，达到服务标准，满足业主的合法需要。业主也可以根据物业公司服务瑕疵大小轻重，通过合法程序协商适当减少物业费，但在其服务达到合同标准后，应当恢复约定的物业费水平，但动辄拒交物业费用的行为并不可取。常律师告诉记者，目前相关法规只规定了物业应该怎么做，但却没有规定物业做不到应该怎么办，这是物业法的一项空白。