烟台住建局物业科对物业公司进行检查

为促进社区和谐、加强物业服务力度，从本月8日开始，烟台市住建局物业科对14个县市区物业公司管辖的小区进行突击检查。《今晨6点》社区大管家栏目组随同进行了采访。其间发现不少问题，同时也见到了一些新点子、好做法，对业主和物业公司来说，不妨看一看、学一学。第一站，我们来到了蓬莱市。

封闭小区住户被盗，居民将物业告上法庭

在蓬莱市茂源小区，居民周先生正在物业公司反映问题。9月24日晚上他和家人去亲戚家，第二天回来后发现家中被盗，损失达5万元。遂向公安机关报案，但一直未破案。于是周先生将小区物业公司告上法庭，要求赔偿损失。理由是物业公司收取物业管理费，没有尽到安全防范义务。

针对此事，物业公司负责人表示，物业所收取的费用，都用于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序。

蓬莱市《物业管理条例》中规定，物业公司的保安只应尽到维护物业管理区域内的公共秩序的责任，不参与治安案件、刑事案件的调查处理。其主要义务是协助公安机关提供巡逻、安全检查和安全防范咨询等服务。因此，物业公司只要提供案发时小区保安的值班情况，证明已经尽到了维持物业管理区域内的安全防范义务，从法律上讲物业公司即可免责。

烟台市住建局物业科的张经双认为，在处理物业公司与业主之间的关系时，要着眼于双方是平等的民事主体，要以相关的法律、法规和各种合同关系的约定为基本准绳来分清双方责权，并以实事求是的态度，充分采用人性化、灵活性的方式处理具体问题。业主在买房时往往只会看商品房买卖合同，忽视了前期物业服务合同、临时管理规约等文本的内容。入住后物业公司收取物业费或业主与物业发生利益纠纷时，才想到要看一下收费项目、收费标准、业主的共同利益及义务等内容。其实，前期物业服务合同、临时规约在商品房预售时，建设单位就已在物业主管部门备案，业主可以在物业项目的销售现场要求建设单位出示经主管部门备案的前期物业服务合同、临时管理规约等文本，以维护自身的合法权益。

业主认为物业管理不到位，集体拒交物业费

当天上午9点，检查组来到了蓬莱市一家花园小区。当时，4名居民代表正在和物业公司“谈判”，情绪很激动。经了解，该小区是房地产开发公司在市区开发的住宅小区，并委托这家物业管理公司进行管理，负责3年的前期物业管理。小区建成后，业主们陆续住入，发现小区物业管理和服务不到位，而且还给小区的居民带来极大不便。“门口保安招聘的是年老体弱的，而且执勤不严格，平时很少看到有人巡逻。”“我们小区经常发生失窃被盗事件，下水道堵塞，维修不及时，小区业主意见大，所以集体拒交物管费，直到物管公司改善服务为止”。居民陈先生告诉记者，针对他们提出的要求物业公司不答应，还声称谁不交物管费就把谁告上法庭！

物业公司的张经理表示，他们在小区物业管理工作中尽到了责任，并没有什么过错。一切都是按照物业管理合同，照章办事的。但工作中确有不足和失误的现象，只要小区业主指出来，都能及时改正。他希望小区业主及时缴纳物管费，使物业管理工作能正常运行。

在现场，蓬莱市物管办的工作人员现场调解。他们指出，作为物业公司，平时要经常与业主沟通交流，增进互信意识。否则业主可以通过召开业主大会成立业主委员，来重新选聘物业公司为其服务。同时，小区业主也要积极配合物业公司开展工作，帮助和督促其提高工作效率。 本案中，物业服务公司服务质量较低，小区居民的基本服务得不到保障。根据《物权法》的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑规划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法维护该项权利。

《物权法》规定“业主可以自行管理建筑物及其附属实施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。

管好楼宇防盗门，保证安全少麻烦

下午2点30分，检查组一行来到蓬莱市海景苑小区。在该小区六号楼二单元，几名工人正在往楼上搬运沙子装修房屋，物业公司的工作人员刘师傅在旁边扶着楼宇防盗门。刘师傅告诉记者，对于物业公司来说，单元对讲门的管理很重要。因为业主装修搬运沙、水泥、木料等频繁开启楼宇对讲门，有的业主甚至用砖头等垫角挡门，最后导致门体变形关不上。楼宇对讲门后期维修很复杂，并且给业主的生活带来极大不便。因此在日常工作巡查过程中，物业公司发现有人搬运东西，都会主动上前帮忙护理对讲门。

该物业公司的赵世清经理表示，在物业公司与业主签订的《装修管理协议》中明确约定，业主在装修期间以及日常使用楼宇对讲门过程中应注意的事项，让业主明白如何爱护楼宇对讲门。同时派专人负责装修管理。为防止业主在运装修材料过程中损坏楼宇对讲门，每户业主在搬运装修材料时，小区物业都派专人全程看管，随时提醒搬运工爱护公共设施。搬运完后，物业服务人员及时清扫地面卫生，关闭单元门。

楼宇对讲门如果维护不好，会带来很多麻烦。因此平时业主自身要爱护，物业公司也要注重日常维护。为防止装修材料运输过程中，业主将沙粒、水泥等洒落到电梯内损坏电梯缆绳，物业公司特制了与电梯地面大小相等的托盘。要求搬运人员将装修材料放置到托盘上运送，从而最大程度减少了材料运输过程中散落的杂物等对电梯的损坏，确保了电梯设施设备的正常运行。

另外，公司工程部每月定期对对讲门的活页、锁眼等加油润滑；保洁员每天擦抹，保持清洁；保安员巡逻时，发现未关闭的单元门就随手将开启的单元门关闭，避免风刮撞门。

通过这些细节的管理，该小区交房至今，单元楼宇对讲门没有出现大问题。记者在小区转了转，大部分楼宇对讲门崭新如一。