业主自治能否破题小区物业缺失？

小区物业收费，一直都是物业公司的生存难题，一旦缴费率低于60%，物业公司就将难以生存。然而，绝大多数小区总有业主以各种名义拒缴物业费，以至于缴费率达到九成的小区凤毛麟角。

昨日，记者在伍家岗区力行街社区获悉，由该社区主导建立起来的腾龙阁业主委员会委托管理的小区物业收费率已达到100%，这或许为宜昌城区的老旧小区物业改造提供了一条可供借鉴的模式。但对于新建大型居住小区，这一做法的可行性又有多少？记者展开了有关调查。

物业罢工成导火索

2011年6月4日，位于隆康路的腾龙阁小区居民发现，小区门房告示栏上出现了一个涨价通知，拟将0.4元/平方米的物业费上调50%，变成0.6元/平方米。然而，让居民熊长义注意的是，这张涨价告示的落款并无单位和公章。

此前，腾龙阁曾遭遇过物业费收取难，导致物业公司撤离的事件。此后，腾龙阁的物业管理一直由一名业主委员会成员义务打理，通过找来保安、保洁和水暖工维持小区运作。随着该成员搬迁，腾龙阁的物业管理又陷入无政府状态。

而张贴涨价告示的，是当时物业管理的一个牵头人。熊长义急急忙忙赶到社区反映了自己的疑虑：这些人既无单位，又没人监管，把钱交在他们手上是否放心，能否得到应有的服务？

7月20日晚，旧物业管理方合同到期，在无下文的情况下，他们全部退出，导致小区4部电梯全部停摆，就连水泵也出了问题，让好几名居民家中遭遇浸水。
当晚，力行社区居委会派人处理善后，半夜找来撂担子的管理人员及时将电梯恢复运行，并及时进行了交接，为下一步物业运行打好基础。

社区力推居民自管

“小区管理，最终还得业主拿说法。”昨日，力行街社区主任胡运桃在接受采访时说，接到多个居民反映腾龙阁当时管理方要涨价的消息后，社工及时赶到小区了解情况。最后经集体商议，决定先征求业主们的意见。

6月30日，20多名党员聚集在社区开会，大家达成一致，在征求全体业主意见的基础上，推出经过公示后包括网格员刘荣阳在内的6名业主委员会成员。

胡运桃说，网格员参与管理，主要是衔接和协调业主委员会成员的关系，也包括监督的作用，让更多业主放心。在实际运作中，社区做了大量工作，不仅安排网格员刘荣阳和业主委员会成员一起制定了各种章程和规定，包括财务、人员、车辆、卫生、电梯、安全、岗位职责等。同时，还在对外单位的协调上发挥了社区重要组织功能。

记者了解到，在这种模式下，不管是网格员还是业主委员会的成员，他们参与管理都属义务性质。

模式可被老旧小区复制

腾龙阁物业运作风波，在社区介入下，通过居民高度自治得以完成，并且实现了物业缴费率达百分百。然而，这种模式是否具有可复制性？昨日记者就此采访了市房管局物业科科长江波。

目前，城区共有物业公司管理的小区300多个。同时，还有400多个是房屋错落，没有围墙的零散型的老旧小区。如果在这400多个老旧小区实行“力行街模式”的物业管理全覆盖，将极大提高居民生活的幸福指数和城市管理的水平。

对此，江波表示，社区牵头介入小区管理，宜昌已有先例。此前，伍家岗区汉宜社区的“华兴小区”模式，也是老旧小区管理的典型。只不过方式略有不同，“华兴小区”是由社区作为物业管理方与业主委员会实行共管，而腾龙阁是由社区牵头，业主自管。

江波认为，社区介入老旧小区时的管理具有先天优势，可在今后物业覆盖小区的工作中进行推广。但他同时强调，这种模式只适合小区设备、设施较少和散落的小区。

相对经营性质的物业公司，社区介入的小区管理优势很明显，因为它是属于公益性质的服务，在缴税和争取相关部门的支持上有着得天独厚的条件。同时，在成本上也能照顾到老旧小区居民的承受力。

物业管小区仍是势趋

老旧小区基础设施设备差，养护不够，房屋破损，治安状况差，由此引发的社会矛盾相对较多，对市民的幸福指数有极大影响。对此，三峡大学教授田强表示，对老旧小区的管理也是城市管理的一种责任和路径，政府部门应该推出专门的措施，整合公共资源，向低收入群体和弱势群体倾斜。

据了解，武汉市已有600个老旧小区基本实现物业服务全覆盖，使270多万居民受益。武汉市采取了四种服务模式：在管理区域较大房屋分散错落的老旧小区推行 “社区物业服务部”模式，在社区指导下，以非营利性经济实体申办民办非企业单位，开展小区物业服务。在门栋院落式老旧小区实行“业主自治”，在相对封闭的服务区内居民推选出5-7名代表，由他们自行管理和组织保安、保洁及公用设施维护。在单位自管房多且经济效益较好的老旧小区推行“社区单位共管”模式，依靠社区和自管房单位力量开展物业管理。“专业物业服务”模式，在条件较好的小区引进专业物业公司开展物业管理。

记者昨悉，湖北省政府刚刚出台了《湖北服务业发展十二五规划》，其中明确提出，到2015年，新建住宅小区全面实行物业管理，老旧住宅小区的物业覆盖率要超过80%以上。这个规划既是对老旧小区居民的重大利好，也是对政府部门的考验。我们拭目以待，希望有关部门及时动作起来，通过小区物业覆盖，让更多居民安心居住、舒心生活。