常州物管费收缴难问题调查 物业服务水平整体不高

前天晚上，读者万阿姨给记者打来电话，近半个小时，历数她对所居住小区物业的不满：

她家装修新房，小区里一伙人强行高价搬运，扬言谁搬打断谁的腿，业主自己搬也不行，她亲眼所见有人为此被打；

自家的纸箱废品，自己运出去卖，在门卫被人强行拦下，必须低价卖给他们，不肯，先骂人，后恐吓打人；

结婚车队进小区，事先已给门卫打了招呼，并送了香烟，但车队来了却不让进，只好又给2个门卫各一个红包；

可视进门系统失灵，找了物业四五趟，终于有人来修，但得知未缴物业费，又原样装上走人了；

部分小区绿化带杂草丛生，还种上生菜、大蒜、南瓜，有的扁豆秧蔓都爬上了绿化树……

“还有很多。”万阿姨说。她希望记者把这些都写进后续报道，并一再强调说，这些都是她亲历亲见。还说，她家虽是个拆迁户，也确实没缴物业费，但她家以前该缴的费一分都没欠过。“生活在这样的小区，没有安全感，毫无尊严，这物业费，让我们怎么情愿缴！”电话那头，带了哭腔。

放下电话，记者心情沉重。像万阿姨所遭遇的“小区霸王搬运”之事，前几年记者也曾碰到过，而且许多小区都存在过这一现象。这种强买强卖的行为进小区，或许物业也是无奈，但不能说和物业没任何干系。

近期记者对身边的人做了随机调查，“你对所住小区物业服务满意吗？”令人失望的是，多数受访者的答案是“不”。不久前，常州某房地产网站一项针对我市物业服务满意度调查显示，超过80%的参与者表示“不满意”；而对于物业费，半数以上认为“偏高”，因为服务不值这个钱。

正如一位业内人士所言，“都不满意，就难有满意的物业费收缴率。”

全市物业服务水平整体不高

在中央花园小区，嘉丰物业公司总经理黄伟楠指着一些乱停乱放的车辆，告诉记者，今年3月以来，公司整顿中央花园停车秩序，挨家挨户征求意见、做工作、添设备等等，但许多业主却认为这是为收停车费。

黄伟楠感叹道：“业主对物业公司缺乏理解和信任啊！”他说，一直以来，确实有不少物业公司剑走偏锋，想的不是如何把小区服务好，而是整日算计着怎么从业主身上赚钱，“几颗老鼠屎坏了一锅汤”，行业形象都被这些公司搞坏了。

常州市房管局物管处处长吕天剑表示，尽管物业进入常州快20年了，超过9成的上规模小区都有了物业，但物业行业门槛不高，物业公司良莠不齐，整体服务水平还不高。

她介绍，在我市300多家物业公司中，多数为规模较小、实力较弱的三级资质，本土物业公司中一级资质的只有高正物业、常州中房物业、新城物业等3家，加上外来的也不多，二级资质的，也只有28家。

侵占业主利益的事比较普遍

青龙某小区一李姓业主也是一位拆迁户。他说，以前是缴物业费的，后来停了，他向物业提的意见是，能不能基于“三公”原则，详细公开往年物业费收支和维修基金支出明细账，还有，对往年未缴费业主的处理情况，做到缴费公平，维护已缴费业主的利益。“但物业至今未能公开账目。”

一位知情人士私下对记者说，有多少物业公司做到问心无愧？这位人士说，物业公司存在问题最多的，还是侵占业主利益。如有的物业公司账目不清、非经营性物业收益支出不透明、两本账，有的小区虽然有业主委员会，但业主代表大会流于形式，业委会却与物业沆瀣一气，谋取私利。

有些物业公司只对前期物业感兴趣，除了前期物业公共部位、设备新、维护成本低外，前期物业中非经营性物业收益，包括小区停车费、会所出租、小区广告等，按物业管理条例，30%可用于补贴物业费。但这些物业收费不开发票，逃税不说，非经营性物业收入多少也成了一笔糊涂账。

如何改变物业行业形象？

在高正物业董事长万君伟看来，业主和物业公司是一对矛盾的统一体，业主与物业公司既相互对立，又相互依存，两者只有达到平衡才能和谐。物业经营，不可能不考虑效益，但业主最看重价廉物美。因此，作为有长远战略眼光的物业公司，应当尽可能提供质价相符的服务，主动达到平衡。

高科物业总经理王胜表示，亏钱经营物业肯定做不出好物业。现阶段，物业公司生存艰难是现实，饿着肚子肯定难有会心的微笑。他认为，管理部门有必要根据现实情况出台相关扶持政策，如提高物业费标准，让物业公司赚该赚的钱，同时，严厉监管，优胜劣汰，清除害群之马。

常州市物业管理协会会长高枫表示，物业行业最缺的是企业文化。他说，物业服务是“物的管理，人的服务”，落脚点是在“人的服务”，但大多数物业企业只注意“物”，而忽略了“人”。因此，物业企业只有让员工的价值观和企业的价值观一致，提升员工的自豪感和积极性，变被动的管理为企业自发的个人价值实现，才能“既管好物，又服务好人”，做到这一点，必须靠良好的企业文化。

在常州市房管局最近组织召开的物管座谈会上，市房管局副局长吴玲忠说，前些天他到某大型小区走访，发现门岗空无一个人，原来这家物业公司收不到物业费出现亏损，减员降本，人手不够。“这样做，只会加深业主和物业的对立，产生恶性循环。”吴玲忠说，“物业公司应正视自身问题，做好本职服务，让业主交了物业费真正享受到物业服务，觉得值，形成良性循环，才是正路。”