昆明市住宅物业费将按五个等级收取

昨日，昆明市发改委、昆明市住房和城乡建设局联合发布《昆明市物业服务收费通知》，规定自2012年4月1日起，昆明市住宅物业服务收费将实行政府指导价，分为综合管理、清洁卫生、公共秩序等五类物业服务，每类物业服务收费分为五个等级。按照最新标准，住宅物业最高收费为每月1.38元/平方米，最低则为每月0.45元/平方米。

物业收费实行政府指导价

通知中规定，新建住宅物业在交付使用前，开发建设单位需要依法通过招投标或协议方式选聘物业服务企业开展前期物业服务，前期物业服务收费实行政府指导价，由价格、住房和城乡建设部门制定。开发建设单位与物业服务企业应按照优质优价和政府指导价，确定前期物业服务收费的具体标准，并与商品买受人在商品房买卖合同或协议中约定，并不得超过最高收费标准。

在2011年11月份昆明市住房和城乡建设局举行的听证会中，听证代表就曾对物业收费分级进行过探讨，而此次的通知明确规定，将按五个类别进行收取，依照物业服务的不同标准、内容以及设施设备配置情况分为五级。同时，物业服务项目总建筑面积在80万平方米以上（含80万平方米）的，物业服务收费需在市级价格主管部门备案，在80万平方米以下的，需要在区级价格主管部门备案。开发建设单位与物业买受人在签订商品房买卖合同的同时，物业服务企业要与物业买受人签订物业服务合同，合同中应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准等相关情况。

此外，在业主大会成立后，业主委员会有权根据业主大会的委托与物业服务企业按照服务的项目内容、服务质量，重新约定物业收费标准，协商一致后需报当地价格主管以及城乡和住房建设部门备案，双方协商不一致的，可请求当地价格主管部门会同住房城乡建设部门协调确定。

住宅物业费按服务等级收取

物业服务收费实行政府指导价的住宅（不含别墅），其物业服务共分为综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护五个类别，每个类别服务水平分为一级到五级。其中，一级服务标准最高，在综合管理中，一级服务标准除了管理人员规范上岗、财务规范化运作等基本要求外，物业服务企业还必须对业主档案实行电子化管理、投诉处理回复不能超过8小时、业主家访率在80%以上。此外，还要积极开展各类社区活动，每年组织业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次，重要节日有专题布置等要求。

一级服务水平的综合管理收费包含管理人员工资费用、固定资产折旧费用、社区文化活动费等，按照每月0.38元/平方米收取，在各类收费服务中，一级标准都是最高，共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化每月都是0.2元/平方米，公共秩序维护为每月0.4元/平方米。分级服务达不到要求的，将按照规定做降级处理。昆明市发改委通知要求，本次公布的指导价标准有效期为两年，到期之后，将根据实施情况重新修订发布。

综合管理一级标准

●设置管理处，办公地点不小于500平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理。

●达到国家二级资质以上条件并获得2次市级以上荣誉称号。

●管理人员60%以上持证上岗，管理人员人均管理建筑面积在10000平方米以下。

●对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过8小时。

●业主家访服务率不低于80%。

●每年一次问卷调查，业主对管理人员服务态度满意率不低于90%，诉求处理满意率不低于80%。

●积极开展各类社区活动，每年组织业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次；重要节日有专题布置。

●区内设有业主活动场地及会所。

●物业服务企业三年的平均收费率不低于95%。

共有部位和共用设施设备维护一级标准

●工程人员人均维护建筑面积为12000平方米以下。

●专业维修人员60%以上持证上岗。

●各类设施设备完好率达到98%以上。

●区域内照明系统的完好率达到98%以上。

●加强消防系统的检查保养、巡查，消防泵启动试压每年不少于二次。

●加强对电梯的保养，单台电梯的年故障率不超过五次。

●供水设施年故障率不超过五次。

●每年停水、停电故障率不超过五次。

●公共楼道墙面每五年粉刷或清洁，日常墙面出现脱落六个月内修复。

清洁卫生一级标准

●清洁卫生人员人均服务建筑面积为8000平方米以下。

●100%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过2小时。

●电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次；电梯门壁打蜡上光每月不少于一次，表面光亮、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次。

●各类设施设备干净光亮。

●房屋建筑外墙面明亮如新。

●灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于四次。

●外墙清洁每五年不少于一次（含补灰、补砖等）。

●自来水水池（箱）清洗，每年不少于一次。

园林绿化一级标准

●小区绿化率在45%以上，每平方米绿化每月费用约0.62元。

●绿化植物品种至少在300种以上。

●绿化植物名贵品种至少在50种以上。

●绿化所用设施设备及工具不少于8种以上。

●绿化所用化肥、农药种类在10种以上。

●草坪长势良好，修剪整齐，保持常绿，基本无杂草。

●乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植物生长茂盛，无枯枝、缺枝。

●自建专门名贵花卉、树木苗圃。

公共秩序维护一级标准

●小区设有专门的监控中心。

●秩序维护人员人均服务建筑面积为8000平方米（或150户）以下。

●秩序维护项目做到门岗值守、门岗服务、巡逻检查、录像监控、值守防盗、车辆服务、治安联防、消防演习八个项目以上。

●技术防范设施做到周界有红外线监控、楼宇对讲、智能门禁系统或IC卡服务系统。

●维护秩序人员每隔二小时到指定区域巡逻一次。

●建立对外来人员进入物业区进行询问和登记制度。

●对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到90%以上。

●车俩行驶有规定线路，停车场内配置道闸和录像系统，停车标识清晰明确，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人值守。

●每年一次问卷调查，业主对公共秩序服务工作满意率达90%。

昆明住宅物业收费标准（单位：元/平方米·月）

项目 一级 二级 三级 四级 五级

综合管理 0.38 0.32 0.28 0.22 0.15

共有部位和共用设施设备维护0.2 0.16 0.13 0.10 0.05

清洁卫生 0.2 0.15 0.12 0.100.05

园林绿化 0.20.15 0.12 0.09 0.05

公共秩序维护 0.4 0.35 0.28 0.22 0.15

合计：最高 1.38元/平方米·月，最低 0.45元/平方米·月。

声音：有助于确立行业规范

昆明某物业管理公司马经理介绍，按照他们现在执行的每月1.3元/平方米的标准来看，要想保持相同水平的收费，服务水平需要达到一级标准，从长远来看，服务水平的提高将有利于公司的发展。

昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，目前已经接到政府相关部门的通知，不少物业企业正在组织人员进行培训，以适应新的标准。本次要实施的新收费办法，为业主和物业双方提供了标准，对双方来说都是好事情，有助于整个行业的规范。