江苏省大修物管条例 新条例亮点解读

小区矛盾太多，业委会就是成立不了咋办？维修期内渗水，找开发商维修遭遇“打太极”咋办？物业费每年都交得不少，物业还老喊亏咋办……类似的物业问题，不少市民都深有体会。而2003年制定实施的《江苏省物业管理条例》明显已经跟不上时代，业主在维护自身权益时遭遇法律滞后。昨天，江苏省政府法制办公布了《江苏省物业管理条例（修订草案）》，新规可谓“改头换面”，从原先的6章48条扩充到了7章103条。与市民切身利益相关的诸多问题也有了明确的说法。

亮点1：首次召开业主大会条件有“弹性”

第十一条符合下列条件之一的，应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导协助下，召开首次业主大会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已满二年的。

解读

2003年版本的《江苏省物业管理条例》中对召开首次业主大会的前提规定为：已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的。两相对比可以发现，新规增加了人数过半的“弹性”。与此同时，如果面积和人数都不能过半，首套房屋出售并交付使用两年，则在一定程度上增加了成立业委会的难度。这表明，新规暗示业委会应当有更广泛的代表性。

亮点2：成立不了业委会？有物业管理委员会

第二十五条具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区，经物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当公开征求所在物业管理区域内的业主意见，公布实施。

解读

一些小区由于种种原因无法成立业委会，或者业委会届满后无以为继，整个小区陷入“无政府”的混乱状态：公共设施坏了没法动用维修基金，物业不作为却没辙……新规考虑到这个现实情况，用“物业管理委员会”来取代业委会的功能，堵住了过去由于无法选举产生业委会而产生种种矛盾的漏洞。

亮点3：突发事件可由“联席会议制度”解决

第二十八条实施物业管理的住宅区，实行联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。联席会议由业主委员会委员、业主代表、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业管理行政主管部门等参加。

解读

为了开场业主大会，没有一两个月的准备很难成功，而现实中一些小区的突发事件却需要马上作出决定。新增的联席会议制度有望解决小区“疑难杂症”。

亮点4：物业办公、业委会开会场地有保障

第三十四条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，最少不低于一百平方米，并无偿移交。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其产权属全体业主所有，不得转让和抵押。其中，用于业主委员会议事活动用房，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

解读

楼盘建设需配建一定比例的物业服务用房，但是过去并无具体规定，开发商常常“偷工减料”，要么配建的用房太少，要么配建的用房太差，以至于物业缩在地下室里办公、业主在自己家里开业委会这类现象屡见不鲜。而按照新规定，开发商将不能再在物业服务用房上打主意。

亮点5：开发商要交物业质量保修金

第四十六条新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修。物业质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修资金的相同比例交存，可以采用现金方式，也可以采用担保方式。

第四十七条建设单位不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以提出申请，经物业管理行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。

保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。

解读

小区设施在保修期内坏了，按理该找开发商维修，可现实中开发商“耍赖皮”的现象并不少，有的业主将此归咎于物业，滋生了小区新的矛盾。而新规提出的物业质量保修金，用强制手段让开发商提前预付保修金。

亮点6：物业费标准每年浮动制定

第五十六条价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑城市物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，及时制定和调整物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度的指导价，每年向社会公布。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定执行。

解读

多年不变的物业费标准，带来了物业企业的“叫屈喊亏”。为了挽回亏损，不少物业管理企业不得不暗中侵占业主权益。然而物业费涨价牵一发动全身，南京物价和住建部门曾经联合调研，欲倡导“质价相符”的浮动定价机制，但至今尚未有文件出台。此次新规明确规定，今后物业费标准将考虑三种因素，每年浮动定价。多年不变的物业费标准，将成为历史。