江苏立法听证物业管理条例

今天上午，江苏省政府法制办举行了《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会。听证会重点就建设单位配置物业服务用房标准、新建住宅物业实行质量保修金制度、合理使用和管理车位车库、供水供电供气等专业经营设施设备产权归属以及建设、维修、管理职责和住宅专项维修资金归集、使用监管等五方面问题征求了意见。

来自业委会、物业企业、供水供气企业、政府部门等11位代表作为听证陈述人以及50余位旁听人员提出了自己的观点。听证会从9点一直持续到12点多，听证陈述人及旁听代表针对车位车库合理使用、物业服务用房配置标准及供水专业经营设施设备产权归属等问题各抒己见，一度引发现场辩论。

车位车库应从源头上界定产权

今天的听证会上，最大的焦点莫过于车位车库的合理使用问题。

“车位车库问题较为复杂，房地产开放商有的根据规划要点建设地下车库，有的利用‘人防工程’改造修建地下车库，有的利用公共配套设施的规划指标修建地下车库，还有的占用共用道路、场地修建停车位。可以说，地下车位车库是目前矛盾的焦点之一。”听证陈述人、东南大学三江学院物业管理研究所所长黄安永开门见山的说。

听证陈述人、南京新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁建议，修订草案第七十五条添加“或利用业主共有部位、共用设施从事经营性活动的”等内容。其理由是，在物管实践中，除了共有道路涉及停放汽车经营，还有利用公共部位设施开展经营活动取得收益。

“草案明确，当车位数较少时，限定每户只能购买一个车位，这遵循了公平原则。草案还提出‘汽车停放服务费’，也遵循了公平原则，因为相对无车业主来说，有车业主确实是占用了公共资源，所以支付一定费用用于小区公共管理服务是合理。但个人觉得，把‘汽车停放服务费’改为‘汽车占地费’更为贴切。”听证陈述人、泰州市房产局物业管理处处长沈长付说。

听证会上，针对有听证陈述人表达认可修订条例的观点，主持人、江苏省政府法制办副主任高建新要求，修订条例好的方面的观点不必说，只需要说哪些方面需要修改、补充和完善即可。

“草案对车位车库的管理，不足之处在于，对车位、车库的产权归属问题没有明确。我认为，在条例中应当添加一条：土地使用权出让或者划拨前，县级以上人民政府国土资源管理部门应当书面征求房产行政主管部门的意见，对车位车库等设施的建设要求以及建成后的产权作出界定，并作为土地使用权出让或划拨的合同附件。从而从源头上明确界定产权，避免以后的矛盾纠纷。”

物业服务用房配置标准有待商榷

听证会的另外一大焦点则是建设单位配置物业服务用房的标准。修订草案规定，新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，最少不低于一百平方米，并无偿移交。

多位听证人对此提出异议并意见激烈。

“物业管理用房比例在苏北、苏中、苏南应当有些差异，可以定位千分之四下限，同时根据各地经济发展、房价定位，提倡增加物业管理用房”黄安永认为。

王中宁则认为，应当直接删除“最少不低于100平方米”内容。对于在十几万以上建筑面积的项目，开发方设置100平方米的物业用房就不算违法。而在物管实践中，对于3万平方米以下的小项目，100平方米是合算，超过3万以上，对业主来说就是不合算的了。

听证陈述人、江苏正泰大厦业委会主任陈本林建议，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况，在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明并登记室号。

移交供水设施所有权及维护管理权惹争议

“草案第三十八条对新建住宅物业管理区域内、分户水表以前的供水设施的管理作出规定，提出将相应供水设施的所有权移交给供水企业，供水企业应当接受并承担维修、养护、更新和管理的责任，这一提法颇有新意，似乎能够理顺产权归属与管理责任的关系，但是结合目前我市实际情况看，有诸多疑难问题难以依此解决。”听证陈述人、南京自来水总公司经济管理处副处长张苏娅说。

“你有哪些疑难问题？又有什么建议？”高建新询问。

“一是与现行法律、法规、政策以及南京市实际做法相冲突；二是我公司是自负盈亏企业，打乱了现行管理模式，引发新的资金难题。这两条若无法妥善解决，特别是运行维护支出没能明确落实资金来源之前，我公司无法接受草案将供水设施产权移交供水企业的规定。建议修改为：建设单位在竣工验收后，将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管理权移交给组织安装施工的专业经营单位并按规定交纳相关费用，专业经营单位应当接受并承担维修、养护和管理责任。”张苏娅还建议，全体业主和物业服务企业应当配合供水企业的对设施进行维护、养护和管理。而供水企业，不仅要讲市场，还要讲责任。

“回头你把相关的详细建议提交给我们，我们将再进行斟酌。”高建新说。

11位陈述人发表完观点后，很多旁听人员举手示意发言，希望与自身利益息息相关的想法能纳入到修订草案中去。

大丰市浦江名苑业委会主任刘爱平建议，住宅专项维修资金是业主的钱，其管理和使用应增加业主监督，而不应单纯由审计部门监督。南京市民高先生说，业主最关心的是小区的干净整洁和安全问题，而修订草案中对于违建、环境卫生、房屋质量等都没有提到，建议增加相关条款。

江苏省政府法制办副主任高建新在接受记者采访时表示，修订草案旨在解决建设单位配置物业服务用房标准、新建住宅物业实行质量保修金制度、合理使用和管理车位车库、供水供电供气等专业经营设施设备产权归属以及建设、维修、管理职责和住宅专项维修资金归集、使用监管等五方面问题，我们会将今天听证会的各方建议归纳整理并进行论证，以期修订条例尽快出台。