浙江城乡一体化新社区 物业收费咋就这么难

物业之家讯：“本来从6月就要开始收今年的物业管理费了，但我们到现在也没启动。”7月14日，嘉兴湘城物业服务有限公司物业管理副经理姚培祥无奈地告诉记者。据介绍，湘家荡区域江南新家园小区去年的物业费到现在只收到六成，剩下还有1000多户业主约57万元物业费没收起来。这无疑直接影响今年物业费的收缴。

收费难，是国内物管行业面临的普遍性难题，但在农民新社区尤其突出。村庄变社区，农民成居民，生产生活方式骤然转变，而一些固有观念习惯却一时难以转变，给物业管理带来不小压力。

湘家荡区域是全市统筹城乡发展先行试验区，几年内将有近万户农民陆续入住江南新家园、嘉城绿都等五大安置小区。在全市统筹城乡发展进程中，将有约60万户农户集聚住进400多个城乡一体化新社区。深入调查嘉兴成立最早、规模最大的城乡一体化新社区——江南新家园的物业收费难问题，在全市层面都极具标本意义。

困境：去年物业费至今还差57万元

“要做好江南新家园这个‘万人小区’的物管，可不是件容易的事。”该社区党总支副书记陈金华说。据介绍，江南新家园社区占地830亩，有192幢楼，居住着5710户、13000多人，其中7300多名本地人分别来自以前七星镇的七星、张字圩等6个村，很多人在农村生活的习惯还根深蒂固，烧柴炉、养家禽、杂物乱堆放、毁绿种菜等；另外还有5500多名新居民则来自五湖四海，进一步增加了管理服务难度。

“管理服务不容易，但最难的还是收费。”姚培祥对此深有体会，“有些业主家里我们上门跑了十来趟，到现在还没收到。”江南新家园物业收费标准是每月0.25元/平方米，一套100平方米的房子1年物业费是300元。尽管比商品房住宅小区收费标准低很多，但收费难度却高出许多倍。

2011年物业费收缴工作从去年8月开始启动，至今已经过张贴公告、发放书面通知、上门收缴等几轮发动。第四轮，物业公司管理人员全员参与，利用周末、晚上时间上门收费，整个小区走了好几遍，有些人家上门十来趟了，迄今也还有四成物业费没有收到，涉及1000多户，共计57万元。

现状：物业亏损运营，政府补贴兜底

“即便我们百分百收齐，还是亏损运营，收入还不到我们成本的一半！”姚培祥说，江南新家园保安、保洁、维修等70多人，24小时服务，这两年人工费迅速上涨，更是“扛不住”。

据了解，湘城物业是嘉湘集团下属承资公司，作为湘家荡区域几个安置小区的物管企业，每年亏损达700多万元，而这个缺口一直主要由湘家荡管委会、嘉湘集团补贴兜底。加上一些经营性用房的收入，物业收支才能勉强平衡。

“现在是‘政府+市场’，物业管理才能维持正常运转，如果是纯粹市场化的物业公司，恐怕早就不干了！”湘城物业另一名管理人员坦言，如果真那样，小区垃圾遍地、治安环境恶化，最终利益受损的还是业主。

业主：“花钱买服务”观念难转变

但显然，江南新家园的很多业主现在还没有想到那么远。一部分人对缴物业费态度比较抗拒。工作人员上门收费，家庭成员之间互相踢皮球，或者极个别人家干脆不开门，有人说：“你收到90%，我再交！”

部分业主为何不愿缴物业费？理由是多种多样的，但物业公司认为，最主要的原因还是部分农民“花钱买服务”的意识还没跟上。“我们在农村几十年从来不用交什么费，怎么现在要交钱？”对于他们来说，用水、用电要缴费容易理解，但物业管理也要收费，这是破天荒的。而一年几百元钱的支出，对一些缺乏再就业能力、收入较低的家庭来说，也是笔不小的开支。

“理念的转变非常关键。”湘城物业一位负责人介绍，他们负责的另一安置小区嘉城绿都，物业费收缴则顺利得多，发出通知后上门排队缴费的业主很多。他们认为，这是因为嘉城绿都更接近市区，很多住户之前在过渡期内租住了商品小区，对缴物业费享受服务的观念更易接受。