管家模式

社区化准物业管理：由社居委分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，并由社居委向住户收取一定的服务成本费。

专业化物业管理：和商品房物业管理一样，受聘的物业企业应根据提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

社区与物业企业合作管理：和社区化准物业管理不同的是，由社居委出面统一委托一家物业服务企业负责管理，由物业企业来收取物业费，管理小区。

9月26日下午，蜀山区西园街道动力二村召开首届业主大会，投票选举出5名业主委员会成员。作为合肥市老旧小区首个引入物业管理工作的试点小区，有了业主大会和业主委员会，动力二村下一步将自行决定选择哪种管理模式。

26日下午，西园街道汉嘉社区服务站的会议室里坐满了人，这些都是动力二村小区各单元推选出的业主代表。418户居民前期已经投出323张有效选票，在7人中选举出5人成立业主委员会。

在8月份前期征求意见中，69.5%的业主要求成立业主委员会。通过公示和唱票，蔡善权、陈晓梅等5人成为动力二村首届业主委员会成员。

这5人接下来要做的事情就是，组织小区业主在社区化准物业管理、专业化物业管理以及社区与物业企业合作管理三种管理模式中选择一种，为动力二村找好“管家”。

首届业主大会上，还通过了《动力二村首届业委会选举办法》、《动力二村小区业主管理规约》、《动力二村业主委员会议事规则》，这些文件在通过前都经过了首届业主大会筹备组多次讨论，在小区接受居民意见的同时公示了3次。

焦点问题 物业费难收缴

按照相关规定，该小区业主委员会成立后，必须在三种物业管理模式中选择一种。然而，采取三种模式中的哪一种，都会面临物业费收缴的问题。在昨天通过的《动力二村小区管理规约》上，对物业费的收缴有专门一段：业主未按规定交付物业服务费的，业委会或物业服务公司应当督促并咨询原因，经业委会或物业服务企业同意后可以在物业服务区域内公布物业服务费收缴情况，收集欠交原因并及时解决，业委会或物业不得骚扰业主正常生活秩序而催缴。

从商品房物业管理收缴难甚至打官司来看，老旧小区各项运营成本更高，这种规约到后期可能面临难以执行的局面。

合肥市老旧小区改造分为两大块，正在逐步推进，按照计划，改造后老旧小区都会引入物业管理或者准物业管理的模式。

居民观点

1 不要物业 老大爷：一收钱就歇菜

在统计选票的时候，2名业主就在会议室门外争论起来，一位是筹备组成员，另外一位是在举手投票通过《动力二村小区首届业委会选举办法》时唯一弃权的老先生。

“一收钱就歇菜”，老先生对老旧小区引入物业有些不理解。物业来就是收钱的，如果真搞得好收钱也是应该，搞得不好呢?

“前期清扫垃圾、请保安都没有收一分钱，接下来要装监控、整理绿化带也是需要一定费用的”，对于老先生的不理解，筹备组成员做了解释。

2 先自治后请物业 培养业主花钱买服务的意识

吴凡是中天物业管理部主任，他另外一个身份是动力二村新当选的业主委员会成员。

“后期选择哪种管理模式待业主委员会共同商讨，就目前来说，还是业主自治比较好”，吴凡认为，业主委员会要做的事情很多，后期通过宣传之后，让物业管理的理念被老旧小区业主们所接受后，将来再引入专业规范化的物业管理公司。

焦点就是物业费缴纳这块，动力二村下岗失业人员比较多，对物业管理没有什么概念，尽管计划每月每平方米收取0.4元的物业费，但是很多人还是会不理解。只有让居民切身感受到灯不亮了有人修，公共部位坏了有人修，越来越多的人会接受物业管理的。

“那么多的老旧小区，完全靠街道社居委不可能”，目前，吴凡公司管理的小区，多层收取0.7元每平方米的物业费，高层则达到1.38元每平方米。

3 政府“搭把手” 居民缴一部分费用，政府补贴一部分

据了解，从9月2日开始，小区安排了6名保安24小时值守，4名保洁员负责小区清洁。此外，小区硬件设施也得到了改造，这些钱是由西园街道买单的。

希望政府“搭把手”的想法很多业主都有，前期民意调查中，选择社区与物业企业合作管理的占到了54.4%。“老旧小区最大的问题就在于对物业管理不了解，引入物业管理下一步不可避免地要收取物业费。年轻人只要小区管理得好都愿意，但是老一些的住户可能存在思想疙瘩。”

对于政府帮忙管小区，业主代表王家高表达了他的看法，后期物业费缴纳上小区居民可以缴纳一部分，政府能否支持一部分。

汉嘉社居委主任汪艳说：小区成立业主大会和业主委员会之后，对于所有的事务，街道和社区按道理是不需要再跟进了，但是因为是老旧小区，很多还需要政府的协助。

范本解读

聘居民做保安保洁

租金用于物业开支

回迁小区物业收入多元化

东二环淝河佳苑是回迁小区，共有十三栋楼，小区居民全部都是回迁户。关于物业，也面临不少问题。小区如果从外面引进物业公司来管理，付不起这个钱。如果是自己人进行管理，那么能管理好小区吗?

小区成立之初，在社居委牵头下成立了淝滨物业有限公司，招聘的三十多名保洁、保安等全部是小区回迁居民。物业公司承诺不收业主物业费。员工要发工资，这些钱从哪里来呢?

据淝滨物业有限公司负责人吴义杰介绍，淝河佳苑在交付时，留有几套商铺用于出租，还有小区的车库出租的费用，都是用来供物业开支。

但是钱仍然不够用。据社居委贾成勇介绍，小区共有一千多户住户，其中有30%的住户房子是对外出租的，“我们不收小区业主的费用，但是如果是来租房子的，则要交纳物业费。”贾成勇说，虽然只能收30%的物业费，但是这对于物业公司来说，也是不小的一笔钱。