如今的新建商品房业主在买房子时都要交房屋维修基金，可是钱交了，很多人不知道维修基金都在干嘛了。根据广州市房管局统计，截至今年7月，广州市物业专项维修基金归集额72.51亿元，累计使用7246万元，仅使用了约百分之一，其余的都存在银行。

一方面申请使用困难不少，另一方面放在银行利息不多，物业专项维修基金可否进入投资领域使之增值？北京证券副总经理、高级分析师刘景德接受南都记者采访表示，如获监管部门及业主的同意，这笔资金适用于低风险的货币型、债券型基金。

接近房管局的消息人士称最有可能的情况是将资金由活期转定投来“生钱”，此举在江苏等地已有尝试。但诸如基金定投等保守型投资仍有政策和制度上的难度。

动用维修基金申请程序繁杂冗长

买房钱正在上涨，新建商品房购买时要交的各种税费同样是一笔不小的数目，并同样在迅猛增长。“物业专项维修基金以每一户为单位交付费用，由国土房产局代管，小区成立了业主委员会的话由业委会代管。”广州市房协专委会委员韩世同向南都记者表示，只有大修等规定情况，并且要达到2/3业主的同意，上报房管部门获通过才能使用。而这个过程往往需要很长的一段时间，所以，一些小的维修，物业管理公司为了省去麻烦，往往会筹集资金，自行解决。

根据广州市房管局下属的市物业专项维修基金管理中心官方介绍，维修基金是住宅物业业主为了公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

2至5年保修期内基本不用

当前维修基金征收比较通行的标准是按2%-3%的比例或者每平米40元的标准。虽然使用权归全体业主所有，但物业内的业主仅按照缴纳比例享有维修基金的所有权。单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。

这也意味着，资金动用有着较高的门槛。开发商提供2年至5年保修期的情况下，维修基金在业主入住早期更是很少动用。

“我们购房时就按建筑面积缴纳了物业专项维修基金，但一直没派上用场”，在天河区一个中档小区购房的李姓业主告诉记者，开发商在售房宣传时表示“五年内保修”，目前公共区域出现的不痛不痒的小问题也确实交给物业负责，自己房屋的小问题也能花点小钱请物业协调解决，“试过问维修基金能否动用，程序麻烦而且流程冗长，还是作罢，自己掏钱了”。

“其实完全不需要房屋维修基金，因为公共设施有问题，业主也会去修，小区电梯坏了总不能说没有维修基金就不修吧。现在交个维修基金，放在那里又不能用，等要维修的时候钱不够的话还是业主来补。”韩世同如是说。

维修基金发挥投资价值困难重重

南都记者查阅了有关房屋维修基金的使用条件，有关条款是“维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。”

除此之外，维修基金在三种情况下可做特殊使用，一是物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金。二是住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%.三是业主委员会可在物业管理企业的账户上留有相当于一个月活动经费的备用金。

不少投资证券人士对此认为，“对资金的安全监管和有关规定太严格。要想盘活这笔巨额资金，投向积极的投资通道，基本不可能。”

“我们希望做关于维修基金的投资，但关键是做不了，”北京证券副总经理、高级分析师刘景德昨日告诉南都记者，其圈内目前没有启动过维修基金投资的相关工作，“当然这笔资金在投资领域的撬动作用我们是很看好的，但专项专用、不定时的使用需求，以及国家比较严格的监管都阻止了投资界的脚步。”

“如果政策允许，也只能做抗风险能力较小的货币型、债券型基金投资，或者固定收益类的投资，”北京证券副总经理刘景德如是向南都记者建议。

其他几家大型证券公司有关负责人也认为其专项专用的功能决定了“资金很难有大的用途”。由于用途固定且限制了对象范围，物业维修基金充分发挥投资价值目前还可谓困难重重。

广州市物业专项维修基金管理中心对此问题回应表示，维修基金的使用效率与使用安全是相辅相成的，必须在保证维修基金使用安全的前提下提高使用效率。

“如果用于投资，谁来管理呢？有没有相应人才呢？显然，继续躺在银行里也是说得过去的。”广州市社科院科研处处长彭澎提出如上质疑。

接近广州市房管局的消息人士告诉南都记者，尽管大笔资金在银行“睡大觉”，但近年来资金来源、安全监管方面市房管局做了不少工作，房管部门越来越重视维修资金出现的问题，先后出台了不少措施，积极弥补政策法规上的漏洞。

活期转定存已有小区尝试

这笔庞大的资金还在以超过G D P和房价增幅的速度增长着。据广州市国土房管局相关负责人介绍，近几年来维修基金启动率都有20%至30%左右的增长，仅2011年，就有大约300个小区成功申请并使用了维修基金，使用额大概有1000万元。平均相当于每个小区使用3万多元。

广州社科院科研处处长彭澎表示，其实国家有相关政策指引，建议物业管理处可以尝试性地让维修基金“钱生钱”，前提需保证有一部分资金随时可以变现使用。

但安全底线如何设定、投资渠道由谁决策，目前并没有出台相关的规定，也没有一个机构对此做出统筹。

“这个题材其实水很深，管理也很混乱。”有财经评论人士对维修基金投资生财的前景表示不看好。事实上，前几年维修基金还频繁遭盗用，经曝光后房管局开始进行严密监管，确保资金进入监管银行，并在去年底成立专门管理的市物业专项维修基金管理中心。

国家建设部也曾就基金管理问题提出设想，包括提倡政府直接监管物业维修基金；为避免基金“今入明出”，要求余额应该保持在缴纳总额的三成以上等。

接受南都记者采访的数位专家均认同要扩大物业专项维修基金投资范围，“难度比较大”，哪怕做保守型投资可能也难获批。但从全国范围看，已有部分地区在率先尝试将银行里的维修基金由活期储蓄调整为定期储蓄。如江苏省南京市已有小区申请将约14%的活期转为2年定存。

值得关注的是，无论在法律界还是在物业管理行业，关于收取维修基金或资金的规定是否合理，管理的办法是否得当，都存在很多争议。不少业主直言已经造成了资金长期闲置，而一旦发生房屋维修这些资金又未必能及时顶用。也有观点认为应当参照台湾的做法由开发商以保证金的形式来承担。

“买楼的前几年这笔维修基金基本是派不上用场的”，广州市房协专委会委员韩世同认为房屋维修基金浪费严重，“只要一买楼就要按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，这其实是一笔很大的负担，但是初期用不上，加上维修范围有比较严格的规定，往往都是造成闲置或浪费。”

活期VS定期

定期利息约为活期利息的9 .3倍

广州市72.51亿元的物业专项维修基金，目前累计使用了7246万元，仅使用了约百分之一，其余的都躺在银行按活期利率收取利息。如果按0.35%的活期利率算，每年可产生2537.85万元利息，每天有7.0495万元增值。

以最保守的活期转定存来计算，如果这72.51亿元维修基金按定期一年3.25%利率算，每年可产生2.356575亿利息，相当于每天有65.4604万元增值，利息额是活期的约9.3倍。

数说现状：房屋维修基金使用率仅1%

根据广州市房管局统计，截至今年7月，广州市近3000个物业小区100多万业主缴纳的物业专项维修基金规模达到72 .5 1亿元，累计使用72 4 6万元，仅使用了约百分之一。在2006年9月底，这个数字仅为14 .13亿元。(来源:南方都市报 南都网

专家观点：最好充分授权给业主委员会定夺

广州市房地产协会专委会委员韩世同：

最好的方法是充分授权给业主委员会来决定是否收取维修基金或资金以及收取的时间、比例等事项。完全没有必要进行统一的规定和管理，之前收取的维修基金或资金，按谁缴纳、谁领取的原则退还。

深圳大学法学院教授魏秀玲：

为保障交纳和使用的科学性，物业维修基金应该由业主委员会根据本小区的实际情况进行预算，定出交纳标准和使用计划。这样可以让政府和老百姓从目前的混沌局面中都解脱出来。