四川将规范前期物业管理提上日程

对于一个新物业小区而言，业主大会成立以前，是各种物业纠纷最为集中的时段，如何有效避免这些纠纷发生，一个全面而合理的临时管理规约便显得十分重要。日前，省住建厅和省工商局联合印发了关于《四川省前期物业服务合同(示范文本)》(征求意见稿)向社会公开征求意见的公告，再加上已于2012年9月1日起试行的《临时管理规约》和《房屋使用说明书》示范文本，可以看出，主管部门开始从源头把关，规范前期物业服务行为，保护当事人的合法权益，避免各种物业纠纷。

根据《四川省住房和城乡建设厅关于印发《临时管理规约》和《房屋使用说明书》示范文本的通知》(以下简称《通知》)，要求各地充分认识推行“示范文本”的重要意义，积极推行“示范文本”和规范使用“示范文本”。

《通知》显示，执行“示范文本”，有利于各方了解、掌握有关法律、法规，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款;有利于保护各方主体的合法权益;有利于加强对物业管理行为的监督检查;有利于减少物业管理合同纠纷，促进合同纠纷的解决。各地应当积极推行“示范文本”，把它作为加强房地产市场管理和规范物业管理行为的一项重要工作来抓。要使当事各方主体了解和掌握物业管理的有关法律知识，了解和掌握房屋使用和签订相关合同的基本原则和要求，通过“示范文本”的执行，检查各环节行为的合法性和真实性，规范各方主体的行为，维护各方主体合法权益。

同时，要求建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照本“示范文本”编制本物业的《临时管理规约》和《房屋使用说明书》，并将其作为房屋销售合同的附件，提供给买受人。买受人取得房屋所有权登记后，若转让房屋的，应当将《临时管理规约》和《房屋使用说明书》一并移交给受让人。

临时管理规约示范文本(试行)内容摘要

临时管理规约是自首户业主入住之日起至业主大会成立期间，业主与业主、业主与建设单位等主体之间，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项的约定。

“临时管理规约示范文本”较为详细的指出了物业共用部位和物业共用设施设备的具体内容。其中第三条，根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，物业共用部位：房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、隔震减震装置等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。第四条，物业共用设施设备：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车(非机动车)停车场、公益性文体设施和共用设施设备用房等。

“临时管理规约示范文本”第五条，业主的共同利益包括：(一)属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用;(二)业主对共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务;(三)全体业主一致同意在业主大会成立前，按照前期物业服务合同约定利用建筑物共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业服务企业统一实施;(四)利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分;(六)物业服务企业应当至少每( )年在物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。

此外，“临时管理规约示范文本”还包括了调整物业管理区域，物业服务费采取方式，水、电、气代收前款费用，业主按规定使用物业等内容。