规范物管市场还是少些“指导”多些监督

广州市物价局日前对《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》以及《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》等三个规范性文件进行了评估修订，并向社会公众征集意见。按照参考标准计算，广州市住宅物业服务收费电梯房最高为2.8元/平方米·月，而无电梯的楼梯房为1.9元/平方米·月。

根据国务院《物业管理条例》的规定，物业服务合同应当对服务质量、服务费用进行约定。管理通知也规定，物业服务收费按商品房买卖合同约定的物业服务收费标准执行。其中，住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。对于业主和物业服务企业约定的价格，有关部门的指导价能真正起到指导的作用吗？

在经过多年运营，随着物价和工资的增长，物业服务费日益增加，而以往初定的高昂物管费用已经显得捉襟见肘，占用公有物业开发收益补充也有限，物业服务企业急需调高物管费之际，这个与两年前提高后的费用持平的“参考标准”，除了给那些坚持不成立业主大会和业主委员会的住宅小区的前期物业一个提价的参考之外，还有什么意义？

本来“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”是业主大会决定选聘物业服务企业的要求，现在却成了“物业服务企业可以对物业服务收费标准进行调整”的条件。本来应该坚持“不经业主大会同意不得调整物业服务收费标准”，迫使开发商和物业服务企业支持成立业主大会，逐步规范物业服务这个只有物管而无业主的强买强卖市场，现在却任由物业服务企业自己制造这“双过半”的条件而自行调整物业收费标准。物价部门的这种妥协，在相当程度上是出卖了业主大会商定服务价格的权利。

按照国务院《物业管理条例》关于“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”的要求，物价局主要应该查处开发商占有物业（如车库、会所、商店、运动场及物业管理服务用房），不仅不按专有面积分摊物业服务费用，还无偿使用物业服务企业人工为其提供服务的行为，查处开发商和物业服务企业侵占共有物业开发收益（如电梯广告收入、道路路面停车费收入等）的行为，而不是指导他们如何绕过业主大会自行提高物业服务标准。

这些通知，第一次提出“住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，由业主与物业服务企业（或停车场经营者）约定；没有约定或约定不明确的，按该自有产权车位所在停车场小车月保收费的30%确定，按每月每车位计收”。这是个大好事！应该就此进行专项检查，动员业主检查拥有车库的开发商有没有按标准缴纳物业服务费，切实维护业主权益！

物价部门对于由买卖双方商定的价格，最好少管，少“指导”，而应该多加强监督，这才是尽职尽责。（作者系广东省政府参事）