低收入住户欠交管理费 保障房物管陷入困局

广州最早的保障房小区之一聚德花苑早前四换物业公司，今年4月才进驻的滨海物业管理公司，已经是第五间公司了。滨海公司的进驻，曾许下“五大承诺”，包括实施门禁卡以改善治安，得到大多数业主的支持。然而，时至今日，门禁卡实施受阻，盗贼仍屡屡光顾，以监督公车私用出名的草根明星@广州区伯，也居住在此，近日他发表的关于聚德花苑物管问题的微博引起不少人关注，10元钱的门禁卡收费争议背后，凸显的是保障房小区物业管理的纠结，由于不少住户收入偏低，总是希望少交钱甚至不交钱，而物业管理方收钱困难，服务毛病多多，住户因此更加不愿意交钱，争议从物业管理费到房屋维修金持续不断，小区环境长期难以改善。

在保障性住房小区，住房分经适房和廉租房，在住经适房的业主中，有相当部分人是好不容易经过数年之后才交清购房贷款的，因此房子居住一段时间要进行物业维修，总有相当部分的业主不交物业维修费。但只要有人不交，其他交的人就感到吃亏了，结果物业维修很难筹集。

而住廉租房的租户，相当一部分人还领着“低保”，并用领来的“低保”交纳房租和物业管理费。虽然物业维修费由政府负责，但还是有部分租户不交物业管理费。保障性住房小区的物业管理费本来就比商品房小区的低一半，再收不齐的话，物管公司的运作困难了。

“公共收益”引争议仅两成人交物管费

11月20日下午，记者在聚德花苑南区的O2栋203房见到了吴先生，他指着厕所的不锈钢防盗网对记者说，“这是新装的，之前盗贼就从这里爬进屋子。”吴先生说，在11月13日，他一早起床便发现家里被小偷“光顾”了。“1500元现金、手机、羊城通等等，都不见了。最近，这一带已发生多起失窃案了。”吴先生说，派出所干警判断很可能是外来人作案，但装监控摄像头，物管公司说没钱，而实施门禁卡，在西区受阻，什么时候能在南区实施，还不知道。

聚德花苑是广州市较早建设的保障性住房小区之一，共有多层住宅82幢，高层4幢。这些楼分为东、西、南、北4个区，其中，东区附近有菜市场，西区内设有有幼儿园、小学和卫生院，东区附近设有医院。小区近期搞起了门禁卡，引起了部分业主的反对。

区伯一边向记者出示他的门禁卡，一边说他并不反对搞门禁卡。但聚德花苑共有4个区，由于功能分散，一个住户在这里生活，至少要进出三个区，也就是说至少要拥有三个门禁卡。再就是“物管公司未向住户征询意见”，而且，每个门禁卡卖10元一个，太暴利了。

就区伯提出的问题，物管公司的王德武和聚德花苑前业委会主任萧河等人对记者作了说明。首先，整个聚德花苑一个门禁卡可以畅通四个小区，而且持卡人只能进自己所住的大楼。同时，在使用门禁卡时，住户信息会直接反馈到终端并存档。其次，在物管公司的“五大承诺”中提到，要逐步实行电子门禁管理，当时就得到大部分业主同意。还有，门禁使用的是IC卡，具有双重加密的功能，无法被克隆，因此成本7元。而且，每张门卡收取的10元，仅是押金。

区伯等人又提出，聚德花苑南区有停车的“公共收益”，为什么不能用来搞门禁卡？整个聚德花苑有6800户，每户配发三个不收押金的门禁卡，总共才20万元。据悉，南区每晚可停90辆车左右，区伯认为，每月至少有2万多元，而物管公司的人说，没那么多，只有1万元。而且这些收入用于保安的工资了。对此，区伯等人颇有意见。物管公司的“五大承诺”中，其中一条称：“所有公共收益归全体业主所有”。而停车收入用于保安工资的做法，与承诺相悖。

物管公司的解释是，保安也是为全体住户服务的，停车收入用于发保安工资，不算他用。而区伯等人不认同，因为停车收入也是“公共收益”，收入的情况要告知全体居民，如何使用要征得他们的同意。

但物管公司感到委屈，他们进驻聚德花苑第二个月，遇上小区电梯年检，就花费了16万多元。接着还更换老化水泵、路灯、通浚小水渠、化粪池、整治绿化带等，又花费了10多万。而他们最为头疼的是该收的物业管理费，仅有两成的人交，所以他们不得不将停车费补充用来发工资。

对此，广州市物业管理方面的专家孙威力、谢小毅不以为然，他们认为“公共收益”绝不能与物管公司运作所需的费用混作一谈。他们称，正在征询市民意见的《广州市物业管理办法》，也认为“公共物业收益归全体业主所有”。