深圳"房屋养老金"受关注 业主增值2.79亿元

2012年12月28日，深圳市住房和建设局物业监管处、市物业专项维修资金管理中心（以下简称市维修金中心）相关负责人做客本报接听热线，对市民关注的“房屋养老金”问题进行了详细解答。关乎“房屋养老”大事，晚报热线电话响不停。

目前，深圳市已收缴到位的物业专项维修资金约70亿元，为业主增值2.79亿元。对这部分资金的交存、使用、监督和管理，我市已建成一套国内领先的物业专项维修资金信息管理系统。现在，业主如要查询维修资金数额和增值收益，可登录市维修金中心网站的个人“房屋养老金”账户，便可对自己缴纳的每一分钱做到心中有数。

设立物业专项维修资金，是为了保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。市维修金中心主任龚四海介绍说，“房屋养老金”分为由开发商缴纳的“首期维修金”和由物业服务企业代收的“日常维修金”两大块，“首期维修金”已于2006年开始统一由市维修金中心管理，“日常维修金”则从2010年10月开始交由市维修金中心管理。“日常维修金”交存至市维修金专户工作即简称“两金合一”。现在“首期金”缴纳相对容易，但“日常金”的缴纳会遇到诸多阻力。

龚四海表示，2012年我市400多个小区完成了“两金合一”，到目前“日常维修金”已交存7000多万元。但已缴纳的仅占全市在管物业的一小部分。在收存过程当中，存在两大问题，一是有些物业服务企业不愿意交，二是少数业委会反对。物业公司不愿意交，是因为他们认为不交维修金使用会更方便，但不排除少数物业公司想在业主不知情的情况下挪用这部分资金。而少数业委会反对的原因是，担心上交后使用更困难。针对这些情况，市维修金中心将加大宣传力度，深入到每个物业服务企业、街道社区强化对政策的解读，消除误解，保障维“日常修资金”的交存。

市住房和建设局物业监管处副处长裘颖颖说，目前我市在管物业有5725个，住宅区物业有3000多个，还有近三分之二的小区没有成立业委会或业委会过期。在此情况下，要下大力气推动建立方便可靠的业主公共事务决策平台，利用手机短信、网络、触摸屏等手段推广电子投票，努力解决业主大会召开难及业委会成立难所造成的物业管理及维修资金有关问题。

福田：“养老金”买物业管理用房2008年前后竣工小区规定有别

市民：开发商要求用维修资金购买小区的物业管理用房，这是否合理？

福田区维修金中心主任彭炼：2008年1月1日前竣工的小区，按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，开发建设单位已提供物业服务用房和商业用房且未以房屋公用设施专用基金垫付的，其购置费用可按原规定从物业专项维修资金中抵扣。而在2008年1月1日以后竣工的小区，需由开发商无偿提供物业管理用房，不能动用房屋养老金来购买。（王梦龙整理）

小修小补可用备用金无业委会小区也可申请维修金

罗湖

市民：小区维修资金如果全部交由市维修金中心管理，会不会造成小区物管维修没有钱用，日常小修小补也要向各级部门申请走程序？

罗湖区维修金中心主任丁理清：我们在制度设计中已经考虑到这个情况，专门设立了物业专项维修资金“备用金”用于小区小修小补。是否设立和使用备用金，应由业主大会决定。业主大会可授权业主委员会对备用金的使用、再申请进行审核。申请备用金数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%。

市民陈先生：小区没有成立业主大会和选举产生业主委员会，可以申请使用物业专项维修资金吗？

丁理清：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，目前可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

南山：10万元以上维修资金专项使用需第三方审核

市民：小区更换大门，需要动用日常维修金50万元，这笔花费是否合理？

南山区维修金中心主任赵清：如果该小区的物业专项维修资金已移交给市维修金管理机构，那业主就可以随时监督其使用情况。“小区维修资金的专项使用（大修、中修），需要通过小区业主大会的表决。使用10万元以上的额度，要提供第三方造价审核机构的审核报告。同时，市维修金中心将会免费提供第三方的造价审核服务，从而避免物业服务企业或业委会的滥用。”

市民：爱榕园入伙20多年一直没有成立业主大会，小区管理也较差。

赵清：我们会联同区物业管理主管部门，派工作人员到现场核实，让老社区的业主大会尽快成立起来。老社区更需要修修补补，争取把属于小区业主的维修资金早日纳入监管。（雷丹整理）

宝安：物业服务企业拒交业委会可申请强制执行

市民张先生：小区自2004年入伙后，每月的日常维修金按0.35元/平方米交纳。这个标准比深圳的现行标准高，物业服务企业是否会将业主上交的维修资金如实上交？

宝安区维修金中心副主任陈卫文：根据相关法律规定，自2010年10月1日以后业主交纳的日常维修资金一律要交由市维修金中心管理，任何单位或个人都不能截留不能挪用。业主交了多少，物业服务企业就要上交多少。我们会对该业主反映的情况进行调查。

市民：我是春华四季园（资料、团购、论坛）业委会主任，小区每年的日常维修资金大约有80万元左右，业主都很想移交，但物业管理处却迟迟没有动静。

陈卫文：我们已向该小区送达了催缴通知书，以后会进一步加大催缴的力度，如果物业管理处不配合，业委会可以申请强制执行。维修资金归全体业主所有，我们对拒不配合移交的物业服务企业，也会通过行政处罚手段督促他们移交。（雷丹整理）

龙岗：公共收益纳入“养老金”账户共有部位维修资金业主分摊

市民邵小姐：我住在龙岗水岸新都小区，最近收到一份通知，小区里的一处公共设施要改为经营场所，业主可以分享这个收益吗？收益该如何划分？

龙岗区维修金中心副主任丘丽珠：小区的公共收益没有规定一定要纳入维修资金账户，必须通过业主大会表决才能决定它的用途。如果公共收益的金额不多，建议纳入日常维修资金的范畴，这样就会做到专款专用，也不用担心会被其他人挪用了，省力又省心。

市民：我住顶楼，家里天花板漏雨，管理处同意维修，但该栋楼的许多业主不同意，该怎么办？

丘丽珠：根据相关规定，物业中的天台、外墙等共有部位发生渗漏，需要使用维修资金维修的，如其他业主不同意，可由物业服务企业代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后从该共有部位所有相关业主的维修资金中分摊。