业主“炒”物业 程序要合法

通常情况下，开发商售出楼盘后，会将物业管理委托给物业服务企业。如果业主对物业公司提供的服务不满，可以由业主委员会重新选择物业公司。

但是，业主要想让物业公司“下课”不是一件容易的事。

前不久，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市一起因业主委员会解聘物业公司而引起的诉讼，被乌鲁木齐市中级人民法院终审驳回。

乌市西虹西路某小区于2005年建成并投入使用，小区共有16栋楼房，635户业主，小区的物业公司是开发商委托的物业服务企业。

2009年以后，小区多数业主认为，小区内脏、乱、差，物业公司光收费不服务。接下来，业主与物业公司矛盾日益激增。

2011年6月17日，开发商与物业公司续签《物业管理委托合同书》，双方约定委托管理期限自2011年6月18日至2014年6月16日止。

同年9月25日，小区成立业主委员会，并在辖区管理部门备案。

业委会成立后，多次与物业公司协商签订物业服务合同事宜，明确双方的权利和义务，改善小区脏、乱、差的局面。

2011年9月27日，业委会向物业公司发出通知，要求物业公司与其签订物业服务合同。

同年10月10日，业委会向小区全体业主发出公告，称业委会决定公开面向社会招标物业服务企业的公告。10月31日，业委会向小区全体业主发公告称，业委会已选聘新的物业服务企业，并与之订立了物业服务合同，原物业公司服务合同终止。

业委会称，此项决议是经小区二分之一以上业主同意，并经业委会核实，该二分之一业主所有的建筑面积已超过专有部分建筑面积半数。但原物业公司拒绝离开小区。

2012年6月27日，业委会诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院，请求法院判决原物业公司退出物业服务区域，向业委会移交物业服务用房、相关设施以及材料。

2012年9月，沙区法院判决驳回业委会的诉讼请求。

业委会不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。

近日，乌鲁木齐市中院判决驳回上诉，维持原判。

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院法官朱丽说，本案物业公司是建设单位即开发商聘请的前期物业服务企业，业主有权依法更换。业主在选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，并按照程序依法进行，业委会作为业主大会的执行机构，须经业主大会的授权方能代表全体业主行使权利。业委会是否具有业主大会的授权，并按照正当程序行使权利是本案审查的重点，业委会提供的证据不能证明决议是经小区二分之一以上业主同意的及所称的二分之一业主所有的建筑面积达到专有部分建筑面积过半数。另外，业委会提供招投标文件、业委会会议记录及其与新的物业服务企业签订的物业服务合同，其招投标程序不到位，无法证明新的物业服务企业的选定是全体业主共同决议的结果，亦无法证明其与新的物业服务企业签订的物业服务合同已生效。