全国物业管理四强现场“把脉”哈市物业

辰能·溪树庭院

以“外包”降低成本

位于哈西地区的辰能·溪树庭院项目绿荫掩映，现已交付使用面积30万平方米，一期入住861户。高层住宅每月每平米1.5元的物业收费标准，让辰能物业承管项目两年来连续亏损。

该项目现有物业管理人员225人，包括保洁、保安、保绿、保修“四保”服务人员。项目一期4万平方米的绿化外包费用为60万元。两年来，物业公司共亏损108万元。为维持运转，该项目采取了“减亏+补亏”模式，即将保安、保洁服务“外包”以降成本，缺口由房产开发公司填补。

【专家点评】“外包”难保证服务品质

将保安、保洁等服务外包的经营模式，的确能降低物业管理总成本。但因保洁、保安人员为外包公司员工，物业管理难度相对会增加，对业主高品质的物业服务难以保证。同时，对于30万平方米的交付使用面积而言，配备225名物业服务人员偏多。人均效能超过60%，物业企业基本没有效益可言。

招商·诺丁山

“跟随式”物企选择微利

位于香坊区的招商·诺丁山项目将于今年年底交付使用，预计交付使用面积70万平方米，目前招商物业有40余名员工在配合前期营销。招商物业也是项目开发企业的“跟随式”物业公司，即与项目开发企业隶属同一集团。

因其“跟随”式的经营模式，使该物业公司的管理出发点不同于其他物业公司——不以营利为主要目的，属于微利运行，一旦在经营过程中遇到亏损将由开发企业填补亏空。据悉，该项目的物业收费标准初步定为每月每平米1.98元，但尚未得到有关部门批复。

【专家点评】物业费前低后涨难操作

目前物业公司基本分为独立经营、跟随式经营和市场化经营三种模式，不同的产业模式决定了物业企业会选择不同的盈利目标，招商·诺丁山的微利选择旨在助力房地产开发。据测算，该项目的物业费标准在每月每平米2.5元左右才能与运营成本基本持平，从而保证服务品质。如物业收费标准前期制定过低，后期再行涨价，势必超出业主的心理预期，操作起来会很艰难。建议该项目物业公司前期将物业标准定在2.5元左右。

四季·上东

高端服务与巨额亏损并存

位于香坊区和平路与民生路交会处的四季·上东项目，交付使用面积为70万平方米，一期1663户基本全部入住；二期入住率已达85%，入住1400余户。项目庭院绿地建设近5万平方米。

该项目物业费标准为每月每平米2.8元，物业管理服务人员包括保洁、保安、保绿、保修4部分，没有外包项目。尽管物业费标准在全市处于较高水平，但主打高端服务的四季·上东物业公司每年仍亏损几百万元。因其同样属“跟随式”物业，这些亏损目前全部靠开发公司“输血”填补。

【专家点评】自己造血方能可持续发展

物企四强均对四季·上东物业公司的巨额亏损表示担忧。他们认为，高端的管理模式的确是吸引客户的重要手段，但亏损数额巨大，单单依靠开发商补给并不是健康、可持续的发展模式。要想让物业服务质量持续保持在高水平，物业企业还应开发多元化经营项目，自己造血。